Texte officiel de l’article 730 quinquies du CGI
Les cessions de parts ou actions des organismes de placement collectif immobilier et des organismes professionnels de placement collectif immobilier sont exonérées de droit d’enregistrement sauf : a) Lorsque l’acquéreur détient ou détiendra suite à son acquisition plus de 10 % des parts ou actions de l’organisme de placement collectif immobilier ou de l’organisme professionnel de placement collectif immobilier directement ou par l’intermédiaire de son conjoint ou de leurs ascendants ou descendants ou de leurs frères ou soeurs, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés dont lui-même ou les personnes précitées détiendraient plus de 50 % des droits financiers et des droits de vote ; b) Ou lorsque l’acquéreur, personne morale ou fonds, détient ou détiendra suite à son acquisition plus de 20 % des parts ou actions de l’organisme de placement collectif immobilier ou de l’organisme professionnel de placement collectif immobilier au sens de l’ article L. 214-45 du code monétaire et financier . Dans les hypothèses mentionnées aux a et b, les cessions sont soumises à un droit d’enregistrement au taux fixé au 2° du I de l’article 726 .
Questions fréquentes sur l’article 730 quinquies
Quand les cessions de parts OPCI sont-elles soumises aux droits d'enregistrement ?
Les cessions sont taxées si l'acquéreur détient plus de 10% des parts (personnes physiques) ou plus de 20% (personnes morales/fonds). En dessous de ces seuils, l'exonération s'applique.
Comment calculer le seuil de 10% pour les cessions de parts OPCI ?
Le calcul inclut la détention directe et indirecte via le conjoint, ascendants, descendants, frères/sœurs ou sociétés contrôlées à plus de 50%. Il faut additionner toutes ces participations.
Ce que dit l’article 730 quinquies du CGI
L’article 730 quinquies établit un régime d’exonération des droits d’enregistrement pour les cessions de parts OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) et OPPCI (Organismes Professionnels de Placement Collectif Immobilier). Cette exonération vise à favoriser la liquidité de ces investissements immobiliers, sauf dans certains cas de concentration significative.
Le principe est simple : les cessions sont exonérées de droits d’enregistrement, mais cette faveur fiscale disparaît lorsque l’acquéreur dépasse certains seuils de détention qui révèlent une prise de contrôle substantielle.
Application pratique des seuils
Seuil de 10% pour les personnes physiques
Pour les investisseurs individuels, le seuil critique est fixé à 10%. Par exemple, si M. Martin acquiert 8% des parts d’un OPCI détenant des bureaux parisiens, la cession bénéficie de l’exonération. Mais s’il détient déjà 5% et en acquiert 6% supplémentaires (total 11%), les droits d’enregistrement au taux de l’article 726 (5%) s’appliquent sur l’ensemble de l’opération.
Seuil de 20% pour les personnes morales
Les sociétés et fonds bénéficient d’un seuil plus élevé à 20%. Une SCI familiale peut ainsi acquérir jusqu’à 19,9% des parts d’un OPCI sans déclencher de droits d’enregistrement. Au-delà, le taux de 5% s’applique conformément à l’article 726.
Calcul de la détention indirecte
La loi inclut dans le calcul la détention par le cercle familial proche et les sociétés contrôlées. Si Mme Dubois détient 6% d’un OPCI et son époux 5%, leur fille ne peut acquérir plus de 4% sans déclencher la taxation, car le total familial dépasserait 15%.
Points d’attention
L’article vise à empêcher le contournement des droits de mutation immobilière via les OPCI. Les investisseurs doivent anticiper ces seuils dans leur stratégie patrimoniale, notamment lors d’acquisitions échelonnées. La notion de “détiendra suite à son acquisition” impose de considérer la situation post-acquisition pour déterminer l’exigibilité des droits.
Pour un OPCI détenant un portefeuille de 50 M€, une participation de 10% (5 M€) déclenche des droits de 250 000€, soit un coût significatif à intégrer dans le calcul de rentabilité.
Articles du CGI liés
L’article 730 quinquies renvoie à l’article 726 pour le taux applicable (5% au 2° du I). Il s’articule également avec l’article L. 214-45 du Code monétaire et financier définissant les OPPCI. Cette coordination garantit la cohérence du dispositif fiscal avec la réglementation financière.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts accompagne régulièrement les TPE/PME et professions libérales dans leurs investissements OPCI. Nous recommandons une analyse préalable des seuils de détention, notamment pour les acquisitions familiales ou via des holdings. Une structuration appropriée permet d’optimiser la fiscalité tout en respectant les contraintes réglementaires de ces véhicules d’investissement immobilier.