Texte officiel de l’article 735 du CGI
Lorsqu’un acte translatif de propriété ou d’usufruit comprend des meubles et des immeubles, le droit d’enregistrement est perçu sur la totalité du prix au taux réglé pour les immeubles, à moins qu’il ne soit stipulé un prix particulier pour les objets mobiliers, et qu’ils ne soient désignés et estimés, article par article, dans le contrat.
Questions fréquentes sur l’article 735
Comment éviter le taux immobilier sur les meubles dans une vente mixte ?
Il faut stipuler un prix particulier pour les objets mobiliers et les désigner article par article avec leur estimation dans le contrat. Sans cette précaution, tout sera taxé au taux immobilier.
Quel est le taux d'enregistrement appliqué en cas de vente mixte meuble-immeuble ?
Par défaut, c'est le taux réglé pour les immeubles qui s'applique sur la totalité du prix (5,09% en général). Seule une ventilation détaillée permet d'éviter cette règle.
Ce que dit l’article 735 du CGI
L’article 735 du Code général des impôts établit une règle fondamentale concernant les droits d’enregistrement meubles immeubles lors d’actes translatifs mixtes. Cette disposition prévoit que lorsqu’une vente comprend à la fois des biens meubles et immeubles, l’administration fiscale applique par défaut le taux d’enregistrement immobilier sur l’intégralité du prix. Cette règle protectrice pour le Trésor public peut être écartée sous conditions strictes : stipulation d’un prix particulier pour les meubles avec désignation et estimation article par article.
Application pratique de l’article 735
Pour les TPE/PME
Les TPE/PME sont fréquemment concernées lors d’acquisitions de locaux commerciaux équipés. Exemple concret : achat d’un restaurant pour 300 000 € incluant les murs (250 000 €) et l’équipement (50 000 €). Sans ventilation détaillée, les droits d’enregistrement s’élèvent à 15 270 € (300 000 € × 5,09%). Avec une estimation article par article du mobilier, seuls 12 725 € sont dus (250 000 € × 5,09%). L’économie atteint 2 545 €, justifiant largement le coût d’une expertise.
Pour les professions libérales et avocats
L’acquisition de cabinets médicaux ou d’études notariales illustre parfaitement l’enjeu de l’article 735. L’achat d’un cabinet dentaire comprend souvent des équipements coûteux (fauteuils, radiologie, stérilisation). Une ventilation précise entre les murs et le matériel médical permet d’optimiser significativement la fiscalité de l’acquisition.
Pour les auto-entrepreneurs
Même à plus petite échelle, les auto-entrepreneurs doivent être vigilants. L’achat d’un atelier d’artisan avec outillage nécessite la même attention. La règle de l’article 735 s’applique quel que soit le montant de l’opération.
Points d’attention essentiels
La jurisprudence exige une ventilation sincère et réaliste. L’administration peut remettre en cause des estimations manifestement surévaluées pour les meubles. La désignation doit être suffisamment précise (marque, modèle, état) et l’estimation cohérente avec les valeurs de marché. Les articles 738 et 739 du CGI prévoient des régimes spécifiques pour les baux qui peuvent interagir avec ces questions.
Articles du CGI liés
L’article 735 s’articule avec l’article 742 concernant les baux longs d’immeubles et l’article 743 sur les exonérations. Ces dispositions forment un ensemble cohérent régissant la fiscalité immobilière des entreprises.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts, spécialisé dans l’accompagnement des TPE/PME et professions libérales du 8ème arrondissement parisien, recommande systématiquement de prévoir la ventilation dès la négociation. Cette anticipation permet d’optimiser les droits d’enregistrement tout en sécurisant juridiquement l’opération. Notre expertise permet de déterminer la stratégie fiscale la plus avantageuse pour chaque acquisition immobilière.