Texte officiel de l’article 764 bis du CGI
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 761 , il est effectué un abattement de 20 % sur la valeur vénale réelle de l’immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt lorsque, à la même date, cet immeuble est également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, par le partenaire lié au défunt par un pacte civil de solidarité ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt, de son conjoint ou de son partenaire. Ces dispositions s’appliquent dans les mêmes conditions lorsque les enfants majeurs du défunt, de son conjoint ou de son partenaire sont incapables de travailler dans des conditions normales de rentabilité, en raison d’une infirmité physique ou mentale, congénitale ou acquise au sens du II de l’article 779 .
Questions fréquentes sur l’article 764 bis
Quelles sont les conditions pour bénéficier de l'abattement de 20% sur la résidence principale ?
L'abattement de 20% s'applique si la résidence principale du défunt est occupée au jour du décès par le conjoint survivant, le partenaire pacsé ou des enfants mineurs/majeurs protégés. L'immeuble doit constituer la résidence principale à la fois du défunt et de l'occupant.
L'abattement de 20% s'applique-t-il aux enfants majeurs handicapés ?
Oui, l'article 764 bis étend l'abattement aux enfants majeurs incapables de travailler dans des conditions normales en raison d'une infirmité physique ou mentale, congénitale ou acquise. Cette incapacité doit être établie selon les critères de l'article 779 du CGI.
Ce que dit l’article 764 bis du CGI
L’article 764 bis du CGI instaure un abattement résidence principale succession de 20% sur la valeur vénale réelle de l’immeuble constituant la résidence principale du défunt. Cette mesure fiscale avantageuse vise à protéger le logement familial en réduisant les droits de succession dus par les héritiers.
Cet abattement s’applique uniquement si l’immeuble est occupé au jour du décès par le conjoint survivant, le partenaire pacsé, ou des enfants mineurs ou majeurs protégés. La condition essentielle est que l’immeuble constitue effectivement la résidence principale tant du défunt que de l’occupant survivant.
Application pratique de l’abattement
Exemple de calcul concret
Prenons l’exemple d’une résidence principale évaluée à 400 000 € au décès, occupée par le conjoint survivant. L’abattement de 20% s’applique : 400 000 € – (400 000 € × 20%) = 320 000 €. Les droits de succession seront calculés sur cette base réduite, générant une économie fiscale substantielle pour les héritiers.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux possédant leur cabinet dans un immeuble mixte (habitation + exercice professionnel) doivent distinguer la partie résidentielle. Seule cette portion bénéficie de l’abattement de 20%, sous réserve que les conditions d’occupation soient remplies.
Pour les auto-entrepreneurs
L’auto-entrepreneur exerçant à domicile peut voir sa résidence principale bénéficier intégralement de l’abattement, même si une partie est dédiée à l’activité professionnelle, dès lors que l’immeuble conserve sa qualification de résidence principale.
Points d’attention essentiels
La notion de “résidence principale” doit être appréciée au jour du décès pour le défunt ET l’occupant survivant. Un simple droit d’usage ou d’habitation ne suffit pas : il faut une occupation effective à titre de résidence principale.
L’extension aux enfants majeurs handicapés nécessite de justifier l’incapacité de travail selon les critères stricts de l’article 779 du CGI. Cette condition doit être établie par certificat médical détaillé.
Articles du CGI liés
L’article 764 bis déroge à l’article 761 du CGI concernant l’évaluation des biens immobiliers. Il s’articule avec l’article 779 pour définir l’incapacité de travail des enfants majeurs handicapés. Cette mesure complète les autres abattements successoraux pour optimiser la transmission du patrimoine familial.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, nous recommandons de documenter précisément l’occupation de la résidence principale et de constituer un dossier probant (factures, domiciliation, attestations). Notre cabinet accompagne les familles parisiennes dans l’optimisation de leurs successions en maximisant les avantages fiscaux légaux, notamment cet abattement de 20% souvent méconnu mais particulièrement avantageux dans un marché immobilier parisien à forte valorisation.