Texte officiel de l’article 790 H du CGI
Les donations entre vifs, réalisées en pleine propriété et constatées par un acte authentique signé entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015, de terrains à bâtir définis au 1° du 2 du I de l’article 257 sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit, dans la limite de la valeur déclarée de ces biens, lorsque l’acte de donation contient l’engagement par le donataire, pris pour lui et ses ayants cause, de réaliser et d’achever des locaux neufs destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acte, à concurrence de : 1° 100 000 €, lorsqu’elles sont consenties au profit d’un descendant ou d’un ascendant en ligne directe, du conjoint ou du partenaire lié par un pacte civil de solidarité ; 2° 45 000 €, lorsqu’elles sont consenties au profit d’un frère ou d’une sœur ; 3° 35 000 €, lorsqu’elles sont consenties au profit d’une autre personne. L’exonération est subordonnée à la condition que le donataire ou, le cas échéant, ses ayants cause justifient, à l’expiration du délai de quatre ans, de la réalisation et de l’achèvement des locaux destinés à l’habitation mentionnés au premier alinéa du présent article. L’ensemble des donations consenties par un même donateur ne peuvent être exonérées qu’à hauteur de 100 000 €.
Questions fréquentes sur l’article 790 H
L'article 790 H du CGI s'applique-t-il encore en 2024 ?
Non, l'article 790 H ne s'applique qu'aux donations constatées par acte authentique signé entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015. Cette exonération était temporaire et limitée à cette période.
Quel est le plafond d'exonération pour une donation de terrain à bâtir selon l'article 790 H ?
Le plafond varie selon le lien de parenté : 100 000€ pour les descendants/ascendants directs, conjoint ou partenaire PACS, 45 000€ pour frères/sœurs, 35 000€ pour les autres personnes.
Ce que dit l’article 790 H du CGI
L’article 790 H du CGI prévoyait une exonération temporaire des droits de mutation à titre gratuit pour les donations de terrains à bâtir. Cette mesure exceptionnelle, applicable uniquement aux actes authentiques signés en 2015, visait à stimuler la construction de logements neufs. L’exonération était conditionnée à l’engagement du donataire de construire et achever des locaux d’habitation dans un délai de 4 ans.
Application pratique de cette exonération
Pour les TPE/PME du secteur immobilier
Les entreprises du bâtiment et de l’immobilier ont pu bénéficier indirectement de cette mesure. Les terrains donnés sous ce régime ont généré des projets de construction, créant des opportunités commerciales. Par exemple, un terrain de 200 000€ donné à un enfant promoteur immobilier bénéficiait d’une exonération de 100 000€, réduisant significativement les coûts de transmission.
Pour les professions libérales et avocats
Les notaires ont joué un rôle crucial dans l’application de l’article 790 H, devant vérifier le respect des conditions et inclure les engagements de construction dans les actes. Les avocats fiscalistes ont conseillé leurs clients sur l’optimisation de ces donations, notamment sur la répartition entre plusieurs donataires pour maximiser les exonérations.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs du secteur du bâtiment ont pu bénéficier de commandes supplémentaires liées aux obligations de construction découlant de ces donations. Cependant, ils devaient s’assurer que leurs prestations respectaient les délais imposés de 4 ans.
Points d’attention sur l’article 790 H
Plusieurs conditions strictes encadraient cette exonération : la donation devait porter sur des terrains à bâtir au sens fiscal, l’acte devait contenir un engagement ferme de construction, et le donataire disposait de 4 ans maximum pour justifier de l’achèvement des travaux. En cas de non-respect, l’administration fiscale réclamait les droits initialement exonérés, majorés d’intérêts de retard. Le plafond global de 100 000€ par donateur s’appliquait quelle que soit la répartition entre bénéficiaires.
Articles du CGI liés
L’article 790 H s’inscrivait dans un dispositif d’exonérations temporaires avec l’article 790 I pour les donations d’immeubles neufs et l’article 257 définissant les terrains à bâtir. Il se cumule avec les abattements classiques prévus à l’article 779 et s’articule avec l’article 790 G pour les dons de sommes d’argent.
Conseil AdvizExperts
Bien que l’article 790 H ne soit plus applicable, AdvizExperts accompagne ses clients TPE/PME, professions libérales et auto-entrepreneurs dans l’optimisation de leurs stratégies de transmission. Notre cabinet parisien propose des solutions alternatives actuelles, comme les donations démembrées ou l’utilisation optimale des abattements renouvelables, pour minimiser les droits de mutation tout en respectant la réglementation fiscale en vigueur.