Texte officiel de l’article 790 I du CGI
Les donations entre vifs, réalisées en pleine propriété, d’immeubles neufs à usage d’habitation pour lesquels un permis de construire a été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, constatées par un acte authentique signé au plus tard dans les trois ans suivant l’obtention de ce permis, sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit, dans la limite de la valeur déclarée de ces biens, à concurrence de : 1° 100 000 €, lorsqu’elles sont consenties au profit d’un descendant ou d’un ascendant en ligne directe, du conjoint ou du partenaire lié par un pacte civil de solidarité ; 2° 45 000 €, lorsqu’elles sont consenties au profit d’un frère ou d’une sœur ; 3° 35 000 €, lorsqu’elles sont consenties au profit d’une autre personne. L’exonération est subordonnée à la double condition que l’acte constatant la donation soit appuyé de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux prévue à l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme et que l’immeuble neuf à usage d’habitation n’ait jamais été occupé ou utilisé sous quelque forme que ce soit au moment de la donation. L’ensemble des donations consenties par un même donateur ne peuvent être exonérées qu’à hauteur de 100 000 €.
Questions fréquentes sur l’article 790 I
Quels sont les montants d'exonération selon l'article 790 I du CGI ?
L'exonération s'élève à 100 000€ pour descendants/ascendants/conjoint/PACS, 45 000€ pour frères/sœurs et 35 000€ pour autres bénéficiaires. Le plafond global par donateur est de 100 000€.
Quelles conditions respecter pour bénéficier de l'exonération de l'article 790 I ?
Le permis de construire doit être obtenu entre septembre 2014 et décembre 2016, l'acte signé dans les 3 ans, l'immeuble jamais occupé et accompagné de la déclaration d'achèvement des travaux.
Ce que dit l’article 790 I du CGI
L’article 790 I du CGI établit un régime d’exonération temporaire des droits de mutation à titre gratuit pour les donations d’immeubles neufs à usage d’habitation. Cette mesure incitative, désormais caduque, visait à stimuler le marché immobilier neuf entre 2014 et 2019. L’exonération s’appliquait aux biens dont le permis de construire avait été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, avec signature de l’acte de donation dans les trois ans suivant l’obtention du permis.
Application pratique des montants d’exonération
Barème selon le lien de parenté
Le montant de l’exonération variait selon la relation entre donateur et donataire : 100 000€ maximum pour les donations en ligne directe (parents-enfants), au conjoint ou partenaire PACS, 45 000€ pour les frères et sœurs, et 35 000€ pour les autres bénéficiaires. Un plafond global de 100 000€ s’appliquait par donateur, tous bénéficiaires confondus.
Exemple concret d’application
Un parent ayant fait construire un appartement neuf de 150 000€ (permis obtenu en 2015, achevé en 2017) pouvait le donner à son enfant avec une exonération de 100 000€. Les droits de donation ne portaient alors que sur 50 000€, soit environ 2 200€ au lieu de 8 200€ sur la valeur totale.
Conditions strictes à respecter
L’exonération était subordonnée à des conditions strictes : l’immeuble devait être totalement neuf (jamais occupé ni utilisé), l’acte de donation devait être accompagné de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DAACT) prévue par l’article L.462-1 du code de l’urbanisme. Ces exigences visaient à garantir la réalité de la construction neuve et l’effectivité de la mesure économique.
Points d’attention pour les professionnels
Bien que cette disposition soit désormais caduque, elle illustre les mécanismes d’exonération temporaire que le législateur peut mettre en place. Les professionnels du bâtiment, promoteurs immobiliers et investisseurs doivent rester attentifs aux nouvelles mesures similaires. La complexité des conditions rappelle l’importance d’un accompagnement fiscal spécialisé pour optimiser les transmissions immobilières.
Articles du CGI liés
L’article 790 I s’articule avec l’article 790 H (donation de terrains à bâtir), les articles 779 et 790 B (abattements généraux), et l’article 791 (taux de publicité foncière). Cette cohérence législative témoigne d’une politique fiscale incitative globale pour l’immobilier neuf.
Conseil AdvizExperts
AdvizExperts, cabinet d’expertise comptable Paris 8, accompagne TPE/PME, professions libérales et auto-entrepreneurs dans l’optimisation de leurs stratégies de transmission patrimoniale. Nos experts analysent les dispositifs fiscaux en vigueur pour identifier les opportunités d’exonération et sécuriser vos opérations de donation immobilière dans le respect des obligations déclaratives.