Texte officiel de l’article 793 ter du CGI
L’exonération prévue aux 4°, 5° et 6° du 2 de l’article 793 est plafonnée à 46 000 € par part reçue par chacun des donataires, héritiers ou légataires. Pour l’appréciation de cette limite de 46 000 €, il est tenu compte de l’ensemble des transmissions à titre gratuit consenties par la même personne.
Questions fréquentes sur l’article 793 ter
Quel est le plafond d'exonération prévu par l'article 793 ter du CGI ?
L'article 793 ter fixe un plafond de 46 000€ par bénéficiaire pour les exonérations immobilières spécifiques. Ce montant s'applique à l'ensemble des transmissions reçues d'un même donateur.
Comment calcule-t-on la limite de 46 000€ en cas de donations multiples ?
La limite s'apprécie en tenant compte de toutes les transmissions à titre gratuit consenties par la même personne, quelle que soit leur date. Les donations successives s'additionnent pour atteindre le plafond.
Ce que dit l’article 793 ter du CGI
L’article 793 ter plafond exonération instaure une limitation cruciale aux avantages fiscaux immobiliers. Ce texte plafonne à 46 000€ par bénéficiaire les exonérations prévues aux 4°, 5° et 6° du 2 de l’article 793, qui concernent respectivement les logements neufs acquis avant juillet 1994, ceux acquis en 1995, et les immeubles locatifs acquis entre 1995-1996. Cette règle anti-optimisation empêche l’accumulation excessive d’avantages fiscaux par un même héritier ou donataire.
Application pratique du plafonnement
Pour les TPE/PME
Les dirigeants de TPE/PME détenant un patrimoine immobilier mixte (professionnel et personnel) doivent anticiper ce plafond. Par exemple, un entrepreneur transmettant à son fils un local commercial de 200 000€ (exonéré à 75%) puis une résidence secondaire éligible ne pourra bénéficier que de 46 000€ d’exonération totale, soit une économie de droits limitée à environ 20 700€ (46 000€ × 45% de taux maximal).
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux possédant souvent leurs locaux d’exercice doivent optimiser leurs transmissions. Un avocat transmettant son cabinet (local + clientèle) puis son logement familial doit répartir stratégiquement les exonérations entre ses enfants pour maximiser l’avantage fiscal global, chacun bénéficiant du plafond de 46 000€.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que disposant généralement de patrimoines plus modestes, les auto-entrepreneurs peuvent être concernés lors de transmissions d’immeubles locatifs acquis dans les périodes éligibles. Le plafond de 46 000€ reste applicable même pour des biens de faible valeur transmis successivement.
Points d’attention fiscale
La règle d’appréciation globale constitue le piège principal : toutes les transmissions du même donateur s’additionnent sans limitation de durée, contrairement à d’autres dispositifs fiscaux. Un don de 30 000€ d’exonération en 2010 réduira définitivement le plafond disponible à 16 000€ pour toute transmission future. Les praticiens doivent également surveiller l’articulation avec les autres exonérations (793 bis notamment) et les abattements de droit commun qui restent applicables.
Articles du CGI liés
L’article 793 ter s’articule étroitement avec l’article 793 (exonérations de base), l’article 793 bis (conditions de conservation), l’article 779 (abattements), et l’article 777 (barèmes). Cette architecture fiscale complexe nécessite une approche globale pour optimiser les transmissions patrimoniales.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts recommande un audit patrimonial complet avant toute transmission immobilière. Nous analysons l’historique des donations antérieures pour déterminer le plafond résiduel disponible et conseillons sur la répartition optimale entre bénéficiaires. Notre expertise permet d’articuler ce plafonnement avec les autres dispositifs fiscaux (démembrement, SCI familiale, pacte Dutreil) pour maximiser l’efficacité fiscale globale de votre stratégie de transmission.