Texte officiel de l’article 797 du CGI
I – Les immeubles non bâtis et les droits portant sur ces immeubles sont exonérés de droits de mutation par décès aux conditions suivantes : 1° Les immeubles considérés sont indivis au sein d’une parcelle cadastrale ; 2° La valeur totale des immeubles considérés est inférieure à 5 000 € lorsqu’ils sont constitués d’une seule parcelle et à 10 000 € lorsqu’ils sont constitués de deux parcelles contiguës ; 3° Le droit de propriété du défunt n’a pas été constaté avant son décès par un acte régulièrement transcrit ou publié ; 4° Les attestations notariées mentionnées au 3° de l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière et relatives à ces biens sont publiées dans un délai de vingt-quatre mois à compter du décès. II. – L’exonération prévue au I n’est applicable qu’à raison d’une seule parcelle ou de deux parcelles contiguës en indivision par succession.
Questions fréquentes sur l’article 797
Quelles sont les conditions pour bénéficier de l'exonération de l'article 797 ?
L'exonération s'applique aux terrains non bâtis en indivision d'une valeur inférieure à 5 000€ (une parcelle) ou 10 000€ (deux parcelles contiguës). Le défunt ne doit pas avoir fait constater ses droits de propriété de son vivant par acte transcrit.
Quel est le délai pour publier les attestations notariées dans le cadre de l'article 797 ?
Les attestations notariées relatives aux biens concernés doivent être publiées dans un délai maximum de 24 mois à compter du décès. Ce délai est impératif pour bénéficier de l'exonération.
Ce que dit l’article 797 du CGI
L’article 797 du Code général des impôts prévoit une exonération immeubles non bâtis succession spécifique pour les terrains de faible valeur transmis par succession. Cette disposition vise à simplifier les démarches successorales pour des biens immobiliers mineurs, souvent oubliés ou négligés par les propriétaires de leur vivant. L’exonération concerne uniquement les immeubles non bâtis (terrains, parcelles agricoles, bois) et les droits portant sur ces biens, sous réserve de respecter quatre conditions cumulatives strictes.
Application pratique de l’exonération
Conditions de valeur et de configuration
La valeur limite constitue le critère principal : 5 000€ maximum pour une parcelle unique, 10 000€ pour deux parcelles contiguës en indivision. Par exemple, un terrain agricole évalué à 4 800€ peut bénéficier de l’exonération, tandis que deux parcelles jointives de 3 000€ et 6 500€ (total 9 500€) restent également éligibles. L’indivision au sein d’une même parcelle cadastrale est obligatoire.
Pour les TPE/PME
Les dirigeants d’entreprises possédant des terrains d’exploitation de faible valeur peuvent transmettre ces biens sans droits de succession. Cette mesure s’avère particulièrement utile pour les exploitations agricoles familiales ou les petits terrains industriels hérités, permettant de préserver le patrimoine professionnel sans coût fiscal supplémentaire.
Pour les professions libérales et avocats
Cette exonération intéresse les professionnels détenant des parts dans des biens immobiliers non bâtis (parkings, terrains d’investissement). Un avocat possédant une quote-part d’un terrain évalué à 4 500€ peut la transmettre en franchise de droits, sous réserve du respect des délais de publication des attestations notariées.
Pour les auto-entrepreneurs
Les micro-entrepreneurs utilisant des terrains pour leur activité (stockage, stationnement) bénéficient de cette exonération pour la transmission de biens professionnels de faible valeur, optimisant ainsi la fiscalité successorale de leur patrimoine d’exploitation.
Points d’attention essentiels
Le délai de 24 mois pour publier les attestations notariées est impératif et court à compter du décès. L’absence de transcription ou publication antérieure des droits de propriété constitue une condition sine qua non. L’exonération se limite à une seule parcelle ou deux parcelles contiguës par succession, excluant les propriétés multiples. La valeur d’évaluation doit être justifiée par expertise ou références comparables.
Articles du CGI liés
L’article 797 s’articule avec l’article 796 (exonérations militaires), l’article 796 bis (dons terrorisme) et l’article 797 A (versements entreprises). Le décret n°55-22 du 4 janvier 1955 régit les modalités de publicité foncière. Ces dispositions forment un ensemble cohérent d’exonérations successorales spécifiques.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, nous accompagnons régulièrement nos clients parisiens dans l’optimisation de leurs successions immobilières. Cette exonération, bien que limitée, représente une économie non négligeable pour les familles détenant de petits terrains. Notre expertise en fiscalité successorale nous permet d’identifier ces opportunités et de sécuriser les démarches notariées dans les délais requis, garantissant ainsi le bénéfice effectif de l’exonération prévue par l’article 797.