Texte officiel de l’article 803 du CGI
Tout acquéreur d’un immeuble ou d’un fonds de commerce situé en France et dépendant d’une succession dévolue à un ou plusieurs héritiers, légataires ou donataires ayant à l’étranger leur domicile de fait ou de droit, ne peut se libérer du prix d’acquisition si ce n’est sur la présentation d’un certificat délivré sans frais par le comptable public compétent et constatant soit l’acquittement, soit la non-exigibilité de l’impôt de mutation par décès, à moins qu’il ne préfère retenir, pour la garantie du Trésor, et conserver jusqu’à la présentation du certificat du comptable, une somme égale au montant de l’impôt calculé sur le prix.
Questions fréquentes sur l’article 803
Que doit faire l'acquéreur d'un immeuble vendu par des héritiers résidant à l'étranger ?
L'acquéreur doit exiger un certificat du comptable public attestant du paiement des droits de succession, ou retenir une somme équivalente aux droits de mutation calculés sur le prix d'acquisition.
Le certificat fiscal de l'article 803 du CGI est-il payant ?
Non, le certificat délivré par le comptable public compétent attestant de l'acquittement ou de la non-exigibilité de l'impôt de mutation par décès est délivré sans frais.
Ce que dit l’article 803 du CGI
L’article 803 du CGI encadre les acquisitions d’immeubles ou de fonds de commerce situés en France lorsque la succession comprend des héritiers, légataires ou donataires domiciliés à l’étranger. Cette disposition vise à protéger le Trésor public en s’assurant que les droits de mutation par décès ont bien été acquittés avant le paiement du prix de vente. L’acquéreur dispose de deux options : exiger un certificat fiscal ou constituer une garantie financière.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les entreprises acquérant des locaux commerciaux ou des immeubles dans le cadre d’une succession internationale doivent impérativement vérifier le statut fiscal de la succession. Par exemple, une PME parisienne souhaitant acquérir un entrepôt de 500 000 € vendu par des héritiers résidant en Belgique devra s’assurer de l’obtention du certificat fiscal ou retenir environ 20% du prix (100 000 €) en garantie.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux, notamment les avocats, sont fréquemment confrontés à cette problématique lors de l’acquisition de cabinets ou d’immeubles de bureaux. Un avocat acquérant les locaux d’un confrère décédé dont les héritiers résident à l’étranger doit scrupuleusement respecter l’article 803 pour éviter tout recours ultérieur du fisc.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins fréquent, un auto-entrepreneur peut être concerné lors de l’acquisition d’un petit fonds de commerce. La procédure reste identique quelle que soit la taille de l’opération, avec l’obligation de s’assurer du règlement préalable des droits de succession.
Points d’attention
Le montant à retenir en garantie correspond exactement aux droits de mutation calculés sur le prix de vente. Pour une succession de 300 000 €, les droits peuvent représenter 60 000 à 90 000 € selon le lien de parenté. L’acquéreur doit conserver cette somme jusqu’à présentation du certificat, ce qui peut immobiliser des fonds importants. La compétence territoriale du comptable public dépend du lieu de situation des biens.
Articles du CGI liés
L’article 803 s’articule avec l’article 805 (obligations des assureurs), l’article 806 (obligations des établissements financiers) et l’article 851 (déclarations de succession). Ces dispositions forment un ensemble cohérent de contrôle des successions internationales pour éviter la fraude fiscale et garantir la perception des droits de mutation.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts, spécialisé dans l’accompagnement des TPE/PME et professions libérales du 8ème arrondissement de Paris, recommande vivement de faire appel à un expert-comptable lors de ces opérations complexes. Nous pouvons vous assister dans la vérification des certificats fiscaux, le calcul des garanties à constituer et les démarches auprès de l’administration fiscale pour sécuriser votre acquisition immobilière.