Texte officiel de l’article 828 du CGI
I. – Sont enregistrés gratuitement : 1° (Abrogé). 2° Les actes par lesquels les sociétés ayant fonctionné conformément à l’objet défini à l’article 1655 ter augmentent leur capital, prorogent leur durée ou font à leurs membres, par voie de partage en nature à titre pur et simple, attribution exclusive en propriété des fractions, auxquelles ils ont vocation, d’immeubles ou groupes d’immeubles construits, acquis ou gérés par elles ; les sociétés susvisées qui ont bénéficié de prêts pour la réalisation de leur objet social peuvent se prévaloir de ces dispositions même si la répartition de ces prêts a pour effet d’enlever au partage son caractère pur et simple, pourvu que cette répartition ait été effectuée suivant les règles prévues par les organismes prêteurs. Toutefois, pour les sociétés assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée, en application du I de l’article 257 , le bénéfice de cette disposition est subordonné à la condition qu’elles justifient du règlement de la taxe due sur les opérations de construction ; 3° (Devenu sans objet) 4° Les actes de dissolution et de partage des sociétés civiles immobilières régies par les articles L. 443-6-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation. II. (Abrogé).
Questions fréquentes sur l’article 828
Quelles sociétés bénéficient de l'exonération de l'article 828 du CGI ?
Les sociétés civiles immobilières fonctionnant selon l'article 1655 ter du CGI bénéficient de cette exonération lors d'augmentation de capital, prorogation de durée ou partage en nature. Les sociétés civiles immobilières du logement social sont également concernées.
L'exonération s'applique-t-elle si la SCI a des dettes ?
Oui, l'article 828 permet l'exonération même si la répartition des prêts enlève au partage son caractère pur et simple, à condition que cette répartition respecte les règles des organismes prêteurs.
Ce que dit l’article 828 du CGI
L’article 828 CGI exonération des droits d’enregistrement constitue un dispositif fiscal avantageux pour certaines opérations des sociétés civiles immobilières. Ce texte prévoit la gratuité d’enregistrement pour les actes d’augmentation de capital, de prorogation de durée et surtout de partage en nature des SCI respectant l’objet défini à l’article 1655 ter du CGI. Cette exonération représente une économie substantielle, les droits d’enregistrement s’élevant normalement à 5% de la valeur des biens transmis.
Application pratique de l’exonération
Pour les TPE/PME détenant des SCI
Les droits enregistrement SCI peuvent représenter des sommes considérables. Par exemple, pour une SCI détenant un immeuble de 500 000€, l’exonération fait économiser 25 000€ de droits lors du partage. Les TPE/PME utilisant une SCI pour leur immobilier professionnel peuvent ainsi optimiser la transmission de leurs locaux aux associés sans coût fiscal supplémentaire, sous réserve du respect des conditions de l’article 1655 ter.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux détenant leurs locaux via une SCI bénéficient pleinement de ce dispositif. La dissolution SCI exonération permet de récupérer la pleine propriété des locaux professionnels sans taxation. Attention toutefois : si la SCI est assujettie à la TVA sur les opérations de construction, le règlement préalable de cette taxe conditionne l’exonération.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins fréquent, certains auto-entrepreneurs peuvent détenir des parts de SCI familiales ou professionnelles. L’augmentation capital SCI sans droits d’enregistrement facilite l’adaptation de la structure aux besoins évolutifs de l’activité.
Points d’attention essentiels
Le partage nature société civile doit respecter plusieurs conditions strictes. D’abord, la société doit avoir fonctionné conformément à l’article 1655 ter, c’est-à-dire avoir pour objet exclusif l’acquisition, la construction, la propriété ou la gestion d’immeubles. Ensuite, l’attribution doit être exclusive en propriété des fractions auxquelles les membres ont vocation. Pour les SCI endettées, la répartition des prêts doit suivre les règles des organismes prêteurs. Enfin, les sociétés soumises à TVA doivent justifier du règlement de cette taxe sur les opérations de construction.
Articles du CGI liés
L’article 828 fonctionne en synergie avec l’article 1655 ter définissant l’objet des SCI concernées, et l’article 257 pour l’assujettissement à la TVA. Les articles L. 443-6-2 du code de la construction visent les société civile immobilière fiscalité du logement social. Cette articulation juridique nécessite une analyse approfondie pour sécuriser l’application de l’exonération.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, cabinet d’expertise comptable à Paris 8, nous accompagnons régulièrement nos clients TPE/PME, professions libérales et avocats dans l’optimisation fiscale de leurs SCI. Notre expertise nous permet d’identifier les opportunités d’application de l’article 828 et de sécuriser juridiquement ces opérations. Nous recommandons un audit préalable des statuts et de l’activité réelle de la SCI pour valider l’éligibilité au dispositif avant toute opération de partage ou dissolution.