Texte officiel de l’article 968 du CGI
Les actifs mentionnés à l’article 965 grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété. Toutefois, à condition, pour l’usufruit, que le droit constitué ne soit ni vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire, ces actifs grevés de l’usufruit ou du droit d’usage ou d’habitation sont compris, respectivement, dans les patrimoines de l’usufruitier ou du nu-propriétaire suivant les proportions fixées par l’article 669 lorsque : 1° La constitution de l’usufruit résulte de l’application de l’article 757 du code civil, de l’article 767 du même code dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2001-1135 du 3 décembre 2001 relative aux droits du conjoint survivant et des enfants adultérins et modernisant diverses dispositions de droit successoral, de l’article 1094 dudit code dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités ou de l’article 1098 du même code. Les biens dont la propriété est démembrée en application d’autres dispositions, notamment de l’article 1094-1 du même code, ne peuvent faire l’objet de cette imposition répartie ; 2° Le démembrement de propriété résulte de la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit, le droit d’usage ou d’habitation et que l’acquéreur n’est pas l’une des personnes mentionnées à l’article 751 du présent code ; 3° L’usufruit ou le droit d’usage ou d’habitation a été réservé par le donateur d’un bien ayant fait l’objet d’un don ou d’un legs à l’Etat, à un département, à une commune ou à un syndicat de communes ou à leurs établissements publics, à un établissement public national à caractère administratif ou à une association reconnue d’utilité publique.
Questions fréquentes sur l’article 968
Comment est calculé l'IFI sur un bien en usufruit selon l'article 968 ?
Par défaut, le bien est imposé chez l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété. Dans certains cas spécifiques, l'imposition peut être répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon les barèmes de l'article 669.
Quand l'IFI est-il réparti entre usufruitier et nu-propriétaire ?
La répartition s'applique notamment lors d'usufruit légal du conjoint survivant, de vente avec réserve d'usufruit ou de donation avec réserve d'usufruit à des organismes publics.
Ce que dit l’article 968 du CGI
L’article 968 CGI IFI usufruit définit les règles d’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) des biens immobiliers faisant l’objet d’un démembrement de propriété. Le principe général impose le bien chez l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété. Cependant, dans trois situations spécifiques, l’article 968 prévoit une répartition IFI usufruitier et nu-propriétaire selon les proportions de l’article 669.
Application pratique du démembrement de propriété IFI
Pour les TPE/PME
Les dirigeants d’entreprises détenant de l’immobilier professionnel via des structures démembrées doivent analyser l’impact IFI. Exemple : un dirigeant usufruitier d’un immeuble de bureaux de 2 millions d’euros sera imposable sur cette valeur totale, sauf cas d’exception de l’article 968. Cette situation concerne particulièrement les transmissions d’entreprises familiales.
Pour les professions libérales et avocats
Les nu propriété impôt fortune immobilière touchent fréquemment les cabinets d’avocats lors de cessions de murs professionnels avec réserve d’usufruit. Un avocat vendant ses murs à 1,5 million d’euros en conservant l’usufruit verra l’acquéreur nu-propriétaire potentiellement concerné par l’IFI selon sa situation patrimoniale globale.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins fréquent, le démembrement propriété IFI peut concerner les auto-entrepreneurs ayant hérité de biens immobiliers en usufruit. L’imposition porte alors sur la valeur totale du bien, impactant significativement le calcul IFI si le patrimoine dépasse 1,3 million d’euros.
Points d’attention
L’usufruit IFI calcul nécessite une vigilance particulière sur les trois exceptions permettant la répartition : usufruit légal du conjoint survivant (article 757 du Code civil), vente avec réserve d’usufruit, et donations aux organismes publics. La condition de non-cession de l’usufruit est cruciale pour maintenir le bénéfice de la répartition. Une évaluation précise selon l’article 669 s’impose dans ces cas.
Articles du CGI liés
L’article 968 s’articule avec l’article 965 (champ d’application IFI), l’article 669 (barème de répartition usufruit/nue-propriété) et l’article 751 (personnes interposées). La cohérence avec l’article 754B mentionné à l’article 967 assure une application harmonisée des règles de démembrement.
Conseil AdvizExperts
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