Texte officiel de l’article 1040 du CGI
I. – Les acquisitions et échanges faits par l’Etat, les partages de biens entre lui et les particuliers, et tous autres actes faits à ce sujet sont exonérés des droits d’enregistrement, de la taxe de publicité foncière et de la contribution prévue à l’article 879. Cette disposition n’est pas applicable aux établissements publics de l’Etat. Toutefois, elle est applicable aux établissements publics de recherche, d’enseignement, d’assistance et de bienfaisance, et aux établissements publics fonciers créés en application des articles L. 321-1 à L. 321-13 du code de l’urbanisme. II. – Sauf lorsque la taxe de publicité foncière tient lieu des droits d’enregistrement en application de l’ article 664 , les formalités afférentes aux actes autres que ceux visés au I et dont les frais incomberaient légalement à l’Etat, sont exonérées de ladite taxe.
Questions fréquentes sur l’article 1040
Quels établissements publics bénéficient de l'exonération de l'article 1040 ?
Seuls les établissements publics de recherche, d'enseignement, d'assistance et de bienfaisance, ainsi que les établissements publics fonciers bénéficient de cette exonération. Les autres établissements publics de l'État en sont exclus.
L'État paie-t-il des droits d'enregistrement sur ses acquisitions immobilières ?
Non, l'article 1040 du CGI exonère totalement l'État des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière pour toutes ses acquisitions et échanges immobiliers.
Ce que dit l’article 1040 du CGI
L’exonération droits enregistrement État constitue un privilège fiscal majeur prévu par l’article 1040 du Code général des impôts. Cette disposition exonère totalement l’État français de tous droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière et contribution de l’article 879 pour ses acquisitions immobilières, échanges et partages de biens avec les particuliers.
Cependant, cette exonération connaît des limites importantes : elle ne s’applique pas aux établissements publics de l’État, sauf exceptions spécifiques pour les établissements publics de recherche, d’enseignement, d’assistance et de bienfaisance, ainsi que les établissements publics fonciers créés selon les articles L. 321-1 à L. 321-13 du code de l’urbanisme.
Application pratique de l’exonération
Pour les TPE/PME
Les entreprises vendant des biens immobiliers à l’État bénéficient indirectement de cette mesure, car les frais de mutation sont généralement partagés ou supportés par l’acquéreur. Une PME cédant un local commercial de 500 000 € à l’État économise ainsi environ 27 500 € de droits d’enregistrement (5,5% du prix). Cette économie peut faciliter la négociation du prix de vente.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux, notamment les avocats spécialisés en droit immobilier, doivent maîtriser ces dispositions lors d’opérations impliquant l’État. Un cabinet d’avocats assistant l’État dans l’acquisition d’un immeuble de bureaux de 2 millions d’euros fait économiser 110 000 € de droits à son client public.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs du secteur immobilier (agents immobiliers, conseillers en investissement) peuvent valoriser cette expertise auprès de clients publics, même si les montants d’opérations sont généralement plus modestes dans leur périmètre d’activité.
Points d’attention
La principale difficulté réside dans l’identification précise des bénéficiaires. Tous les établissements publics ne sont pas exonérés : un hôpital public (établissement public de santé) ne bénéficie pas automatiquement de l’exonération, contrairement à une université (établissement public d’enseignement). Cette distinction génère régulièrement des erreurs d’interprétation coûteuses.
Le paragraphe II de l’article précise également que les formalités dont les frais incombent légalement à l’État sont exonérées de taxe de publicité foncière, sauf quand cette taxe remplace les droits d’enregistrement selon l’article 664.
Articles du CGI liés
L’article 1040 s’articule avec l’article 879 (contribution sur les mutations immobilières), l’article 664 (taxe de publicité foncière) et l’article 1042 (exonérations pour collectivités territoriales). Cette cohérence législative assure une exonération complète des personnes publiques selon leur niveau administratif.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts, spécialisé dans l’accompagnement fiscal des TPE/PME et professions libérales à Paris 8, recommande une analyse préalable systématique lors de transactions avec des entités publiques. L’identification correcte du statut de l’acquéreur public permet d’optimiser la structuration fiscale de l’opération et d’éviter des redressements ultérieurs sur l’application des exonérations.