Cabinet d'expertise comptable a Paris 8 et Les Lilas. Accompagnement sur mesure pour votre profession.
Le professionnel de l'immobilier (agent immobilier, administrateur de biens, syndic) exerce dans un cadre réglementé par la loi Hoguet : garantie financière, carte professionnelle, séquestre des fonds, et comptabilité spécifique.
AdvizExperts accompagne les professionnels de l'immobilier dans la gestion comptable et réglementaire de leur activité.
L'activite d'agent immobilier est regie par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 (loi 70-9) et son decret d'application du 20 juillet 1972. La carte professionnelle T (transaction) est delivree par la CCI et renouvelable tous les 3 ans sous condition de formation continue de 42 heures (loi ALUR du 24 mars 2014). La garantie financiere est obligatoire en cas de maniement de fonds (article 3 de la loi Hoguet). Les mandataires independants (agents commerciaux) sont encadres par l'article L.134-1 et suivants du Code de commerce.
La loi Hoguet impose des règles strictes : tenue de registres, séparation des fonds mandants, garantie financière. Nous assurons la conformité totale de votre comptabilité.
Transaction, gestion locative, syndic : chaque activité a ses propres flux comptables. Nous pilotons la rentabilité de chaque branche.
Les honoraires de transaction sont soumis à TVA 20%. La facturation des honoraires à l'acheteur ou au vendeur suit des règles précises.
Tenue complète conforme loi Hoguet.
Séquestre, garantie financière, rapprochements.
TVA, IS/IR, CFE.
Paie négociateurs, convention immobilier.
Expansion, recrutement, franchise.
M. C., mandataire immobilier sous enseigne nationale, realise 12 transactions par an avec un CA de 72 000 euros (honoraires apres retrocession au reseau). Ses charges s'elevent a 15 000 euros (vehicule, telephone, publicite, formation). Il est en micro-BNC et depasse rarement le seuil mais ses charges reelles sont faibles.
| Micro-BNC | Regime reel BNC | |
|---|---|---|
| CA | 72 000 euros | 72 000 euros |
| Abattement / Charges | 24 480 euros (34 pour cent) | 15 000 euros |
| Benefice imposable | 47 520 euros | 57 000 euros |
| Cotisations sociales | 15 840 euros (22 pour cent CA) | 18 500 euros |
| Revenu net apres IR | 26 700 euros | 23 500 euros |
Notre recommandation : Notre recommandation : avec des charges reelles de seulement 21 pour cent du CA, le micro-BNC est plus avantageux de 3 200 euros par an. Nous recommandons neanmoins de maximiser les charges deductibles (amortissement vehicule, frais de prospection, formation continue obligatoire) pour preparer un eventuel basculement au reel si le CA augmente. Au-dela de 90 000 euros de CA avec un taux de charges superieur a 30 pour cent, le reel deviendrait plus interessant.
| Service | Detail |
|---|---|
| Comptabilité | Conforme loi Hoguet |
| Fonds mandants | Séquestre, garantie, rapprochements |
| TVA | Commissions, honoraires |
| Social | Convention immobilier, négociateurs |
| Conseil | Développement, franchise |
La carte T est valable 3 ans et son renouvellement exige la justification de 42 heures de formation continue (loi ALUR). Exercer avec une carte expiree constitue un delit (emprisonnement et amende). Conseil : planifiez vos formations 6 mois avant l'echeance et conservez toutes les attestations.
Les honoraires affiches aux clients sont TTC. En micro-BNC sous franchise de TVA, le CA a declarer est le montant TTC percu. En regime reel avec TVA, le CA est HT et la TVA est collectee. Conseil : verifiez systematiquement le regime de TVA applicable et la coherence de votre facturation.
Le mandataire percoit une partie des honoraires d'agence apres retrocession au reseau (60 a 85 pour cent selon les reseaux). Le CA a declarer est le montant net percu, pas le montant total de la transaction. Conseil : conservez les releves de retrocession de votre reseau comme justificatifs.
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En tant que agent immobilier, votre régime social conditionne vos cotisations, vos droits à la retraite, vos indemnités journalières et votre prévoyance. Voici les points clés.
SSI.
La SSI (Sécurité Sociale des Indépendants, ex-RSI) gère la protection sociale des travailleurs indépendants non libéraux : commerçants, artisans, restaurateurs, auto-entrepreneurs. Maladie, retraite et famille intégrés au régime général depuis 2018.
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En tant que agent immobilier, vous êtes assujetti à la TVA au taux normal de 20 % sur vos prestations.
Si une partie de votre CA est exonérée (ex : sous-traitance pour un client en exonération), un prorata de déduction peut être nécessaire.
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Une connaissance fine des charges déductibles est l'un des leviers les plus puissants pour réduire votre fiscalité. Voici les postes spécifiques à votre activité.
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Tenue de registres (répertoire des mandats, registre des versements), séparation des fonds mandants, compte séquestre dédié, garantie financière.
L'agent commercial (VRP) a un statut BNC avec ses propres obligations fiscales. Le salarié relève du droit du travail classique. Le choix impacte les charges de l'agence.
Oui, 20% sur les commissions de transaction, de gestion locative et de syndic. La TVA est collectée au moment de la facturation.
Multiple de 1 à 3 fois le résultat courant, pondéré par le portefeuille de gestion (récurrent) et l'activité de transaction (volatile).
Le mandataire immobilier est le plus souvent agent commercial (statut BNC, article L.134-1 du Code de commerce). Il peut exercer en micro-BNC (si CA inferieur a 77 700 euros), en regime reel BNC ou creer une societe (EURL, SASU). Le choix depend du CA previsionnel et du niveau de charges. En dessous de 60 000 euros de CA avec peu de charges, le micro-BNC est optimal. Au-dela de 100 000 euros, la SASU ou l'EURL permettent d'optimiser la fiscalite et de se constituer une remuneration de dirigeant.
La garantie financiere est obligatoire uniquement si l'agent immobilier manie des fonds pour le compte de ses clients (depot de garantie, sequestre). Son montant minimum est de 30 000 euros (110 000 euros a partir de la 3e annee). Les mandataires independants qui ne manient jamais de fonds (le reseau s'en charge) n'ont pas besoin de garantie financiere propre. Nous vous aidons a determiner si vous etes concerne et a souscrire la garantie aupres d'un organisme agree.
Un agent immobilier cotise auprès de la SSI. Les cotisations sont proportionnelles à votre bénéfice (avec un plancher minimum) et donnent droit à une retraite de base + une retraite complémentaire spécifique à la profession.
Au-delà des charges courantes (loyer, matériel, assurances, cotisations), votre activité vous permet de déduire des frais spécifiques liés à votre métier. Un expert-comptable spécialisé identifie systématiquement les charges souvent oubliées : formation continue, contrats Madelin / PER, frais de déplacement professionnels, amortissements optimisés.
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