Texte officiel de l’article 1378 bis du CGI
Les mutations de toute nature ayant pour objet, en matière de bail emphytéotique, soit le droit du bailleur, soit le droit du preneur, sont soumises aux dispositions du présent code concernant les transmissions de propriétés d’immeubles.
Questions fréquentes sur l’article 1378 bis
Comment sont taxées les mutations de bail emphytéotique ?
Les mutations de bail emphytéotique sont soumises aux mêmes dispositions fiscales que les transmissions de propriétés d'immeubles, avec application des droits de mutation correspondants selon la valeur du bien.
Le droit du preneur emphytéotique est-il transmissible ?
Oui, le droit du preneur emphytéotique peut être transmis et cette mutation est soumise aux droits de mutation immobilière prévus par le CGI, au même titre que le droit du bailleur.
Ce que dit l’article 1378 bis du CGI
L’article 1378 bis du Code général des impôts établit le principe selon lequel les mutations bail emphytéotique sont fiscalement assimilées aux transmissions de propriétés immobilières. Cette disposition concerne aussi bien les droits du bailleur que ceux du preneur emphytéotique, créant une harmonisation fiscale importante pour ces opérations particulières.
Le bail emphytéotique, contrat de longue durée (18 à 99 ans), confère au preneur des droits réels importants sur l’immeuble, justifiant ainsi leur assujettissement aux règles de mutation immobilière classiques.
Application pratique selon votre statut
Pour les TPE/PME
Les entreprises détenant ou acquérant des droits emphytéotiques doivent prévoir les droits de mutation lors de toute cession. Par exemple, la transmission du droit d’un preneur emphytéotique sur un terrain de 500 000 € sera soumise au taux de 5,81% (soit 29 050 €) en droits de mutation, comme une vente immobilière classique.
Pour les professions libérales et avocats
Les cabinets installés en bail emphytéotique peuvent transmettre leurs droits lors d’une cession d’activité. Cette transmission génère des droits de mutation calculés sur la valeur vénale des droits cédés. L’évaluation doit tenir compte de la durée restante du bail et des améliorations apportées.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins fréquent, un auto-entrepreneur peut détenir des droits emphytéotiques sur son local professionnel. Toute cession de ces droits sera soumise aux droits de mutation immobilière, nécessitant souvent un changement de régime fiscal temporaire pour l’opération.
Points d’attention fiscale
L’assimilation aux mutations immobilières implique l’application du barème progressif des droits de mutation (0,60% jusqu’à 6 500 €, puis 1,40% jusqu’à 17 000 €, et 1,60% au-delà). Les plus-values professionnelles peuvent également s’appliquer selon le statut du cédant. La TVA peut se superposer dans certains cas, notamment pour les baux emphytéotiques administratifs.
Articles du CGI liés
Cette disposition s’articule avec les articles 683 à 691 du CGI relatifs aux droits de mutation, l’article 1378 ter pour les baux à construction, et les articles 38 à 40 concernant les plus-values professionnelles. La cohérence du système fiscal impose une lecture croisée de ces textes.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts, spécialisé dans l’accompagnement des TPE/PME et professions libérales à Paris 8, recommande une évaluation préalable des droits emphytéotiques avant toute mutation. Nos experts analysent les implications fiscales spécifiques à votre situation et optimisent la structuration de l’opération pour minimiser la charge fiscale globale tout en respectant les obligations légales.