Texte officiel de l’article 1384 B du CGI
Les communes et groupements de communes à fiscalité propre peuvent par délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis, exonérer totalement ou partiellement, pour la part de taxe foncière sur les propriétés bâties qui leur revient, pendant une durée qu’ils déterminent, les logements faisant l’objet d’un bail à réhabilitation en application de l’article L252-1 du code de la construction et de l’habitation. Les obligations déclaratives des personnes et organismes entrant dans le champ d’application du premier alinéa sont fixées par décret. Les logements pris à bail, à compter du 1er janvier 2005, dans les conditions fixées par les articles L. 252-1 à L. 252-4 du code de la construction et de l’habitation, sont exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant la durée de ce bail. Les pertes de recettes résultant de cette exonération sont compensées intégralement. Pour les logements pris à bail dans les conditions fixées aux articles L. 252-1 à L. 252-4 du code de la construction et de l’habitation, les communes et les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre sur le territoire desquels les logements locatifs sociaux, au sens de l’article L. 302-5 du même code, représentent au moins 50 % des résidences principales peuvent, par une délibération prise dans les conditions prévues au I de l’article 1639 A bis et pour la part de taxe foncière sur les propriétés bâties qui leur revient, supprimer l’exonération prévue au troisième alinéa du présent article. Lorsqu’elle est supprimée dans ces conditions, l’exonération continue de s’appliquer pour les logements pris à bail avant la date à laquelle la délibération a été prise. Au titre de 2009, la compensation des pertes de recettes visées au troisième alinéa est minorée par application d’un taux correspondant à l’écart entre le montant total versé en 2008 au titre de l’ensemble des compensations mentionnées aux I à X de l’article 48 de la loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009 et le montant total de ces mêmes compensations prévu à cette fin pour 2009 par le XI de ce même article. Au titre de 2010, la compensation calculée selon les dispositions qui précèdent et à laquelle est appliqué le taux d’évolution fixé au titre de 2009 est minorée par application d’un taux correspondant à l’écart entre le montant total à verser en 2009 au titre de l’ensemble des compensations mentionnées aux I à VIII de l’article 47 de la loi n° 2009-1673 du 30 décembre 2009 de finances pour 2010 et le montant total de ces mêmes compensations prévu à cette fin pour 2010 par le IX de ce même article. Au titre de l’année 2011, les taux à prendre en compte pour les départements pour le calcul de la compensation visée aux alinéas précédents sont les taux de référence relatifs à l’année 2010 définis au B du V de l’article 1640 C . Au titre de 2011, la compensation calculée selon les dispositions qui précèdent et à laquelle sont appliqués le taux d’évolution fixé au titre de 2009 et le taux d’évolution fixé au titre de 2010 est minorée par application du taux défini au IV de l’article 51 de la loi n° 2010-1657 du 29 décembre 2010 de finances pour 2011. Au titre de 2012, la même compensation, à laquelle sont appliqués les taux d’évolution fixés au titre de 2009, 2010 et 2011, est minorée par application du taux prévu pour 2012 au III de l’article 33 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012. Au titre de 2013, la même compensation, à laquelle sont appliqués les taux d’évolution fixés au titre de 2009, 2010, 2011 et 2012, est minorée par application du taux prévu pour 2013 au IV de l’article 31 de la loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012 de finances pour 2013. Au titre de 2014, la même compensation, à laquelle sont appliqués les taux d’évolution fixés au titre de 2009, 2010, 2011, 2012 et 2013, est minorée par application du taux prévu pour 2014 au IV de l’article 37 de la loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013 de finances pour 2014. Au titre de 2015, la même compensation, à laquelle sont appliqués les taux d’évolution fixés depuis 2009, est minorée par application du taux prévu pour 2015 au III de l’article 23 de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015. Au titre de 2016, la même compensation, à laquelle sont appliqués les taux d’évolution fixés depuis 2009, est minorée par application du taux prévu pour 2016 au III de l’article 33 de la loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016. Au titre de 2017, la même compensation, à laquelle sont appliqués les taux d’évolution fixés depuis 2009, est minorée par application du taux prévu pour 2017 au X de l’article 33 de la loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016 de finances pour 2017. A compter de 2018, les taux d’évolution fixés depuis 2009 et jusqu’à 2017 sont appliqués à la même compensation. Pour l’application des dispositions qui précèdent, la Ville de Paris est substituée de plein droit, à compter du 1er janvier 2019, à la commune de Paris.
Questions fréquentes sur l’article 1384 B
Quelles sont les conditions pour bénéficier de l'exonération de taxe foncière prévue à l'article 1384 B ?
L'exonération s'applique aux logements faisant l'objet d'un bail à réhabilitation selon l'article L252-1 du code de la construction. Les communes peuvent décider par délibération d'accorder cette exonération totale ou partielle pour leur part de taxe foncière.
Les communes peuvent-elles supprimer l'exonération de taxe foncière du bail à réhabilitation ?
Oui, les communes où les logements sociaux représentent au moins 50% des résidences principales peuvent supprimer cette exonération par délibération. L'exonération reste acquise pour les baux conclus avant cette délibération.
Ce que dit l’article 1384 B du CGI
L’exonération taxe foncière bail réhabilitation prévue par l’article 1384 B du Code général des impôts offre un dispositif fiscal avantageux pour encourager la rénovation du parc immobilier. Ce mécanisme permet aux communes et groupements de communes à fiscalité propre d’exonérer totalement ou partiellement de taxe foncière sur les propriétés bâties les logements faisant l’objet d’un bail à réhabilitation, défini par l’article L252-1 du code de la construction et de l’habitation.
Depuis le 1er janvier 2005, une exonération automatique s’applique pendant toute la durée du bail à réhabilitation, avec compensation intégrale des pertes de recettes pour les collectivités. Cependant, les communes disposant d’au moins 50% de logements sociaux peuvent supprimer cette exonération par délibération.
Application pratique
Pour les TPE/PME du secteur immobilier
Les entreprises spécialisées dans la réhabilitation immobilière peuvent optimiser leurs investissements grâce à ce dispositif. Par exemple, une PME acquérant un immeuble de 10 logements en centre-ville pour 800 000 € pourrait économiser environ 8 000 € par an de taxe foncière pendant la durée du bail à réhabilitation (15 à 25 ans selon les cas). Cette économie représente un gain de trésorerie substantiel pour financer les travaux de rénovation.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux investissant dans l’immobilier locatif peuvent structurer leurs acquisitions en tenant compte de ce dispositif fiscal. Un avocat acquérant un bien nécessitant des travaux importants peut négocier un bail à réhabilitation avec une collectivité, réduisant ainsi ses charges foncières pendant la période de remboursement de son emprunt immobilier.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins fréquent, un auto-entrepreneur du secteur immobilier peut bénéficier indirectement de ce dispositif s’il intervient comme prestataire dans des opérations de réhabilitation. La connaissance de ces mécanismes fiscaux constitue un avantage concurrentiel dans la prospection de nouveaux marchés.
Points d’attention
Le mécanisme de compensation des pertes de recettes a subi de nombreuses minorations depuis 2009, réduisant progressivement l’attrait du dispositif pour les collectivités. Les obligations déclaratives, définies par décret, doivent être scrupuleusement respectées sous peine de remise en cause de l’exonération. La durée de l’exonération étant liée à celle du bail, toute rupture anticipée entraîne la perte du bénéfice fiscal.
Articles du CGI liés
L’article 1384 B s’inscrit dans un ensemble cohérent avec les articles 1384 A (logements sociaux neufs), 1384 C (acquisitions avec concours financier de l’État) et 1639 A bis (procédure de délibération des collectivités). Cette complémentarité permet d’optimiser les montages fiscaux selon la nature de l’opération immobilière.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, cabinet d’expertise comptable spécialisé dans l’accompagnement des TPE/PME et professions libérales à Paris 8, nous recommandons d’analyser systématiquement l’éligibilité à ce dispositif lors de tout projet d’acquisition immobilière nécessitant des travaux. Notre expertise nous permet d’identifier les optimisations fiscales et d’accompagner nos clients dans les démarches déclaratives complexes. Une étude préalable peut révéler des économies fiscales significatives sur la durée de détention du bien.