Texte officiel de l’article 1388 ter du CGI
I. – Dans les départements de la Guadeloupe, de la Guyane, de la Martinique, de Mayotte et de la Réunion et sauf délibération contraire des communes ou des groupements dotés d’une fiscalité propre, prise dans les conditions fixées à l’ article 1639 A bis , la base d’imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties des logements à usage locatif mentionnés à l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation, appartenant à des organismes ou à des sociétés d’économie mixte cités aux articles L. 411-2 , L. 472-1-1 et L. 481-1 du même code, fait l’objet d’un abattement de 30 % lorsque ces logements font l’objet de travaux d’amélioration, avec le concours financier de l’Etat en application du 3° de l’article L. 301-2 du même code, ayant pour objet de les conforter vis-à-vis des risques naturels prévisibles énumérés au I de l’article L. 562-1 du code de l’environnement. L’abattement est applicable pour les impositions établies au titre des cinq années suivant celle de l’achèvement des travaux qui doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2021. La nature des travaux ouvrant droit à l’abattement ainsi que leur conformité au regard des dispositions du premier alinéa sont fixées par arrêté conjoint du ministre chargé de l’outre-mer, du ministre chargé du logement et du ministre chargé du budget. II. – Pour bénéficier de l’abattement prévu au I, les organismes ou sociétés concernés doivent adresser au service des impôts du lieu de situation des biens, avant le 1er janvier de l’année suivant celle de l’achèvement des travaux, une déclaration conforme au modèle établi par l’administration comportant tous les éléments d’identification des biens. Cette déclaration doit être accompagnée des documents justifiant de l’octroi et du versement de la subvention par l’Etat ainsi que de la réalisation des travaux. Lorsque la déclaration est souscrite hors délai, l’abattement s’applique pour la période restant à courir après le 31 décembre de l’année de la souscription. Le bénéfice de l’abattement prévu par l’article 1388 bis ne peut être cumulé pour une même période avec l’abattement prévu au présent article. Lorsque les conditions requises pour bénéficier de l’abattement prévu à l’article 1388 bis et celles prévues par le présent article sont réunies, l’organisme ou la société doit opter pour l’un ou l’autre de ces régimes avant le 1er janvier de la première année au titre de laquelle l’abattement retenu prend effet. Toutefois, le bénéfice des dispositions du présent article est accordé à l’expiration de la période d’application de l’abattement prévu par l’article 1388 bis sous déduction du nombre d’années au titre desquelles cet abattement a été pratiqué.
Questions fréquentes sur l’article 1388 ter
Quel est le taux d'abattement prévu par l'article 1388 ter du CGI ?
L'article 1388 ter du CGI prévoit un abattement de 30% sur la base d'imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Cet abattement s'applique pendant 5 années consécutives suivant l'achèvement des travaux de renforcement contre les risques naturels.
Dans quels départements l'article 1388 ter du CGI s'applique-t-il ?
L'article 1388 ter du CGI s'applique exclusivement dans les départements d'outre-mer : Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte et La Réunion. Il concerne uniquement les logements sociaux ayant fait l'objet de travaux de renforcement contre les risques naturels avec subvention de l'État.
Ce que dit l’article 1388 ter du CGI
L’article 1388 ter du CGI institue un dispositif fiscal spécifique aux départements d’outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte et La Réunion) pour encourager la mise aux normes des logements sociaux face aux risques naturels. Cet abattement de 30% sur la taxe foncière bénéficie aux organismes HLM et sociétés d’économie mixte qui réalisent des travaux de renforcement avec le concours financier de l’État.
Application pratique de l’abattement taxe foncière outre-mer
Pour les organismes de logement social
Les organismes HLM disposant de logements locatifs en outre-mer peuvent réduire significativement leur taxe foncière. Sur un patrimoine de 100 logements avec une taxe foncière moyenne de 800€ par logement, l’abattement représente une économie de 24 000€ par an pendant 5 ans (30% × 80 000€), soit 120 000€ au total. Cette économie permet de financer d’autres opérations d’amélioration du parc immobilier.
Pour les sociétés d’économie mixte
Les SEM intervenant dans le logement social peuvent optimiser leurs investissements grâce à cet abattement. Pour un programme de réhabilitation de 50 logements représentant une taxe foncière de 1 200€ par logement, l’économie fiscale atteint 18 000€ annuels, améliorant la rentabilité des opérations de mise aux normes.
Impact sur la gestion patrimoniale
Cet avantage fiscal doit être intégré dans les plans de financement des travaux. Les économies de taxe foncière peuvent contribuer à l’autofinancement des opérations, réduisant le besoin de subventions publiques complémentaires.
Points d’attention pour l’application
La déclaration doit impérativement être déposée avant le 1er janvier de l’année suivant l’achèvement des travaux, accompagnée des justificatifs de subvention et de réalisation. Un retard de déclaration réduit la période de bénéfice de l’abattement. La date limite d’achèvement des travaux étant fixée au 31 décembre 2021, ce dispositif ne s’applique plus aux nouveaux projets. L’interdiction de cumul avec l’abattement de l’article 1388 bis nécessite une analyse comparative pour optimiser l’avantage fiscal.
Articles du CGI liés
L’article 1388 ter s’articule avec l’article 1388 bis (abattement pour travaux d’économie d’énergie), l’article 1639 A bis (délibérations des collectivités) et les dispositions du code de la construction relatives au logement social. Cette cohérence garantit une approche globale de la fiscalité immobilière en outre-mer.
Conseil AdvizExperts
Bien que ce dispositif ne soit plus applicable aux nouveaux projets, les experts-comptables d’AdvizExperts accompagnent les organismes de logement social dans l’optimisation de leur fiscalité immobilière. Notre expertise en fiscalité outre-mer nous permet d’identifier les dispositifs de remplacement et d’optimiser la gestion fiscale des patrimoines immobiliers sociaux, en tenant compte des spécificités réglementaires locales.