Article 1594 H du CGI : l’exonération du rachat par un organisme HLM de logements financés par un PAP

Ce que dit l’article 1594 H

Le conseil départemental peut exonérer de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement les acquisitions faites par des organismes d’HLM ou par des sociétés d’économie mixte. Ces acquisitions portent sur des immeubles d’habitation construits ou achetés par des accédants à la propriété qui ont contracté des prêts aidés par l’État (PAP) entre le 1er juillet 1981 et le 31 décembre 1984, et qui ne peuvent plus honorer leurs échéances. Une condition est posée : les accédants qui cèdent leur logement doivent être maintenus dans les lieux par l’organisme acheteur, aux termes d’une clause insérée dans l’acte de vente.

La délibération prend effet dans les délais de l’article 1594 E. Le texte ajoute une règle transitoire : les délibérations antérieures au 30 avril 1989 peuvent s’appliquer aux actes passés à compter du 1er mars 1988. Elle n’a plus d’intérêt pratique aujourd’hui.

À qui il s’applique

C’est un dispositif ancien et très ciblé, qui sert à traiter les difficultés des accédants de la première moitié des années 1980. Le BOFiP précise chacune des conditions.

• Les biens : maisons individuelles et logements d’immeubles collectifs affectés à l’habitation lors de la mutation, financés par un PAP consenti en application de la loi du 3 janvier 1977.
• L’acquéreur : un organisme HLM au sens du code de la construction et de l’habitation (offices publics de l’habitat, sociétés anonymes d’HLM, coopératives, fondations d’HLM) ou une société d’économie mixte.
• Le vendeur : l’accédant qui a financé son logement avec un PAP contracté sur la période 1981-1984.

Dans la pratique, le cas devient rare. Il intéresse surtout les bailleurs sociaux qui ont un dossier ancien à régulariser.

Notre commentaire : exemple chiffré

Un organisme HLM rachète 92 000 € le logement d’un accédant en difficulté, qui reste dans les lieux. Le département a voté l’exonération. Prenons, pour mesurer l’enjeu, les taux maximaux : 4,50 % pour le département, 1,20 % pour la commune et 2,37 % de frais d’assiette sur la part du département.

L’exonération s’étend en effet à la taxe additionnelle et aux frais d’assiette. Elle reste conditionnée à la délibération du département : sans elle, ces droits sont dus. Le prix et les taux sont des hypothèses de calcul, pas ceux d’un département précis.

Taux : articles 1594 D, 1584 et 1647 du CGI ; étendue de l’exonération : BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-90-20, § 310.

Ce qu’il faut savoir

• Une faculté, pas un droit. Le département décide. Il ne peut pas dissocier les organismes HLM des sociétés d’économie mixte (BOFiP, § 330).
• Une décision notifiée. Elle est notifiée avant le 15 avril pour une application au 1er juin. Faute de notification, le régime de l’année précédente est reconduit.
• Une clause obligatoire. L’acte doit prévoir le maintien dans les lieux et les indications qui permettent de vérifier les conditions du prêt et des impayés.
• Des textes voisins. L’article 1594 G traite des ventes de logements par les organismes HLM, et l’article 1594 H-0 bis du rachat en exécution d’une garantie de rachat.

Ce qu’en dit l’administration

Le Bulletin officiel détaille le champ d’application, les conditions et la portée de l’exonération. Il confirme que la décision du département exonère aussi la taxe additionnelle et le prélèvement pour frais d’assiette. Il rappelle que la liste des départements concernés est disponible sur impots.gouv.fr.

BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-90-20, version du 5 avril 2017, § 230 à 340.