Texte officiel de l’article 1391 du CGI
I. – Les redevables âgés de plus de soixante-quinze ans au 1er janvier de l’année de l’imposition sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour l’immeuble habité par eux, lorsque le montant des revenus de l’année précédente n’excède pas la limite prévue à l’article 1417 . II. – Les contribuables qui ne bénéficient plus de l’exonération prévue au I : 1° Sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à l’immeuble habité par eux la première et la deuxième années suivant celle au titre de laquelle ils ont bénéficié de l’exonération prévue au même I pour la dernière fois ; 2° Bénéficient, pour le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à l’immeuble habité par eux, d’un abattement sur la valeur locative de deux tiers la troisième année et d’un tiers la quatrième année suivant celle au titre de laquelle ils ont bénéficié de l’exonération prévue audit I pour la dernière fois.
Questions fréquentes sur l’article 1391
À partir de quel âge peut-on bénéficier de l'exonération de taxe foncière selon l'article 1391 ?
L'exonération de taxe foncière est accordée aux redevables âgés de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition. Cette exonération s'applique uniquement à leur résidence principale et sous condition de revenus.
Que se passe-t-il si mes revenus dépassent le plafond prévu à l'article 1391 ?
Si vos revenus dépassent le plafond, vous perdez l'exonération mais bénéficiez d'une sortie progressive : exonération totale les 2 premières années suivantes, puis abattement de 2/3 la 3ème année et 1/3 la 4ème année.
Ce que dit l’article 1391 du CGI
L’exonération taxe foncière 75 ans constitue un dispositif fiscal majeur pour les personnes âgées. L’article 1391 du Code général des impôts prévoit une exonération totale de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les redevables de plus de 75 ans au 1er janvier, sous condition que leurs revenus de l’année précédente n’excèdent pas les limites de l’article 1417 (soit 11 885 € pour une part en 2024). Cette exonération ne concerne que la résidence principale du contribuable.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les dirigeants de TPE/PME approchant de 75 ans doivent anticiper cette exonération dans leur stratégie patrimoniale. Si vous êtes gérant majoritaire d’une SARL ou dirigeant d’EURL, vos revenus incluent les rémunérations et dividendes perçus. Une optimisation de la répartition salaire/dividendes peut permettre de rester sous le plafond de revenus et bénéficier de l’exonération représentant souvent 1 500 à 3 000 € d’économie annuelle selon la commune.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux en fin de carrière doivent particulièrement surveiller leurs revenus BNC. Un avocat percevant 15 000 € d’honoraires annuels dépasserait le plafond, mais pourrait optimiser sa situation en différant certains encaissements ou en augmentant ses charges déductibles. L’exonération s’avère particulièrement intéressante pour les cabinets situés dans des zones où la taxe foncière est élevée (Paris, Lyon, Marseille).
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs de plus de 75 ans bénéficient automatiquement de cette exonération si leur chiffre d’affaires, après abattement forfaitaire, reste sous le plafond. Pour une activité de services (abattement 34%), un CA de 18 000 € génère un revenu imposable de 11 880 €, permettant de conserver l’exonération. Cette mesure représente un avantage fiscal non négligeable pour maintenir une activité réduite à la retraite.
Points d’attention
Le dispositif prévoit une sortie en douceur : si vos revenus dépassent temporairement le plafond, vous conservez l’exonération 2 ans supplémentaires, puis bénéficiez d’abattements dégressifs sur 2 ans (2/3 puis 1/3 de la valeur locative). Cette progressivité évite les effets de seuil brutaux. Attention : l’exonération ne concerne que la résidence principale, pas les biens locatifs. Les couples mariés ou pacsés doivent additionner leurs revenus respectifs.
Articles du CGI liés
L’article 1391 s’articule avec l’article 1417 (plafonds de revenus), l’article 1390 (exonération pour bénéficiaires ASPA) et l’article 1391 B (dégrèvement de 100 € pour les 65-75 ans). L’article 1391 B bis étend ces avantages aux personnes hébergées en établissement spécialisé conservant leur ancien logement.
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