Texte officiel de l’article 1498 du CGI
I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501 , est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l’article 1518 ter . Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. B. – 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d’évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. Pour l’application du présent 1 : 1° Le territoire de la métropole de Lyon est, avec le territoire du département du Rhône, assimilé au territoire d’un département ; 2° Le territoire de la Ville de Paris est assimilé au territoire d’un département. 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés. A défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d’évaluation. A défaut d’éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d’évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d’évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département. Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1,1,15,1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7,0,8,0,85 ou 0,9, par application d’un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d’assise de la propriété au sein du secteur d’évaluation. C. – La surface pondérée d’un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. III. – A. – La valeur locative des propriétés ou des fractions de propriété qui présentent des caractéristiques exceptionnelles est déterminée en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété, telle qu’elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation à la date de référence définie au B du présent III. A défaut, la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété est déterminée en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée à la date de référence par comparaison avec celle qui ressort de transactions relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction de la propriété à la date de référence. La valeur locative mentionnée au premier alinéa du présent A est réduite de moitié pour tenir compte de l’impact de l’affectation de la propriété ou fraction de propriété, partielle ou totale, à un service public ou d’utilité générale. B. – La valeur locative des propriétés et fractions de propriétés mentionnées au A du présent III est, sous réserve de la mise à jour prévue au deuxième alinéa du IV de l’article 1518 ter, déterminée au 1er janvier 2013 ou, pour celles créées après le 1er janvier 2017, au 1er janvier de l’année de leur création.
Questions fréquentes sur l’article 1498
Comment est calculée la valeur locative d'un local commercial selon l'article 1498 ?
La valeur locative est calculée en multipliant un tarif au m² (basé sur les loyers moyens du secteur d'évaluation) par la surface pondérée du local. Un coefficient de localisation peut majorer ou minorer ce calcul de 0,7 à 1,3.
Quelle est la date de référence pour déterminer la valeur locative des propriétés bâties ?
La date de référence est fixée au 1er janvier 2013 pour l'état du marché locatif. Pour les propriétés créées après le 1er janvier 2017, c'est le 1er janvier de l'année de création qui s'applique.
Ce que dit l’article 1498 du CGI
L’article 1498 du Code général des impôts définit les modalités de calcul de la valeur locative propriétés bâties pour la taxe foncière. Ce texte fondamental exclut de son champ d’application les établissements industriels (article 1499) et certains locaux spécifiques, pour se concentrer sur les propriétés “classiques” : bureaux, commerces, habitations, locaux professionnels.
Le calcul repose sur deux méthodes principales : la méthode par comparaison (la plus courante) et la méthode par capitalisation du revenu pour les biens exceptionnels. La première utilise un tarif au mètre carré fiscal appliqué à une surface pondérée, tandis que la seconde applique un taux de 8% à la valeur vénale.
Application pratique du calcul
Méthode de calcul standard
La formule de base est : Valeur locative = Tarif au m² × Surface pondérée × Coefficient de localisation. Par exemple, pour un bureau de 100 m² à Paris avec un tarif de 400€/m² et un coefficient de 1,2 : 400 × 100 × 1,2 = 48 000€ de valeur locative annuelle.
Les secteurs d’évaluation regroupent les communes présentant un marché locatif homogène. Paris et Lyon bénéficient d’un statut particulier avec leurs propres secteurs départementaux.
Pour les TPE/PME
Les petites entreprises occupant des locaux commerciaux ou de bureaux voient leur taxe foncière calculée sur cette base. Un commerce de 80 m² dans une zone avec tarif de 200€/m² et coefficient 0,9 aura une valeur locative de 14 400€. Les entrepreneurs doivent anticiper cette charge lors du choix de leur local.
Pour les professions libérales et avocats
Les cabinets médicaux, études notariales ou d’avocats sont concernés par cette évaluation. Un cabinet d’avocat de 150 m² dans le 8e arrondissement parisien peut atteindre une valeur locative de 90 000€ avec les coefficients parisiens majorés. L’emplacement impacte directement la fiscalité foncière.
Pour les auto-entrepreneurs
Même en micro-entreprise, l’occupation d’un local professionnel génère une taxe foncière basée sur l’article 1498. Un auto-entrepreneur en conseil occupant 30 m² de bureau paiera selon la valeur locative calculée, indépendamment de son chiffre d’affaires.
Points d’attention essentiels
La surface pondérée diffère de la surface réelle : caves, greniers, terrasses font l’objet de coefficients réducteurs. Les parkings, par exemple, sont souvent pondérés à 0,5. Le coefficient de localisation variant de 0,7 à 1,3 peut considérablement modifier la valeur locative selon la situation exacte du bien dans sa commune.
Pour les biens exceptionnels, la méthode des 8% de la valeur vénale s’applique, avec une réduction de moitié pour les services publics. Cette approche concerne principalement les propriétés atypiques sans comparables locatifs suffisants.
Articles du CGI liés
L’article 1498 s’articule avec l’article 1496 (locaux d’habitation), l’article 1499 (établissements industriels), l’article 1501 (évaluations particulières) et l’article 1518 ter (mises à jour). Cette cohérence assure une couverture complète du patrimoine bâti français pour la fiscalité foncière.
Conseil AdvizExperts
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