Texte officiel de l’article 150 UB du CGI
I. – Les gains nets retirés de cessions à titre onéreux de droits sociaux de sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter , dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits portant sur ces biens, sont soumis exclusivement au régime d’imposition prévu au I et au 1° du II de l’article 150 U . Pour l’application de cette disposition, sont considérées comme sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés par ces sociétés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale. Si la société dont les droits sociaux sont cédés n’a pas encore clos son troisième exercice, la composition de l’actif est appréciée à la clôture du ou des seuls exercices clos ou, à défaut, à la date de la cession. II. – Les dispositions du I ne sont pas applicables, au titre de l’année de l’échange des titres, aux plus-values réalisées dans le cadre d’une opération de fusion, de scission ou d’un apport de titres à une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Cette exception n’est pas applicable aux échanges avec soulte lorsque le montant de la soulte reçue par le contribuable excède 10 % de la valeur nominale des titres reçus. Lorsque le montant de la soulte reçue par le contribuable n’excède pas ce seuil, la plus-value réalisée lors de l’opération d’échange est, à concurrence du montant de cette soulte, imposée au titre de l’année de l’échange suivant les dispositions du I. III. – Lorsque les titres reçus dans les cas prévus au II de l’article 92 B dans sa rédaction en vigueur avant le 1er janvier 2000, aux troisième et cinquième alinéas de l’article 150 A bis en vigueur avant la date de promulgation de la loi de finances pour 2004 (n° 2003-1311 du 30 décembre 2003) ou au I ter de l’ article 160 dans sa rédaction en vigueur avant le 1er janvier 2000 font l’objet d’une nouvelle opération d’échange dans les conditions définies au II, l’imposition de la plus-value antérieurement reportée est reportée de plein droit au moment où s’opérera la cession, le rachat, le remboursement ou l’annulation des nouveaux titres reçus.
Questions fréquentes sur l’article 150 UB
Comment définir une société à prépondérance immobilière selon l'article 150 UB ?
Une société à prépondérance immobilière est définie par un actif constitué à plus de 50% de sa valeur réelle par des immeubles ou droits immobiliers non affectés à l'exploitation de la société, calculé sur les trois exercices précédant la cession.
Les opérations de fusion sont-elles soumises à l'article 150 UB du CGI ?
Non, les plus-values réalisées lors de fusions, scissions ou apports de titres sont exonérées, sauf en cas de soulte dépassant 10% de la valeur nominale des titres reçus.
Ce que dit l’article 150 UB du CGI
L’article 150 UB du Code général des impôts établit un régime fiscal spécifique pour les cessions de parts dans une société à prépondérance immobilière. Cette disposition soumet les gains nets de cession de droits sociaux au même régime d’imposition que les plus-values immobilières (article 150 U), reconnaissant la nature économique réelle de ces investissements.
Le critère de qualification est précis : une société est considérée à prépondérance immobilière lorsque son actif dépasse 50% de sa valeur réelle en immeubles ou droits immobiliers, calculé sur les trois derniers exercices clos. Pour les sociétés récentes, l’appréciation se fait sur les exercices disponibles ou à la date de cession.
Application pratique de l’article 150 UB
Pour les TPE/PME
Les dirigeants de TPE/PME détenant des parts dans des sociétés civiles immobilières (SCI) ou des holdings immobilières doivent anticiper cette taxation renforcée. Par exemple, la cession de 100 000€ de parts d’une SCI détenant des bureaux générera une plus-value taxée au régime immobilier (19% + 17,2% de prélèvements sociaux), soit 36,2% au total, sans abattement pour durée de détention sur les prélèvements sociaux.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux utilisant souvent des structures de détention immobilière pour leurs locaux professionnels doivent distinguer les biens d’exploitation (exclus du régime) des investissements immobiliers (soumis à l’article 150 UB). Un avocat cédant des parts d’une SCI détenant ses bureaux professionnels échappe au régime si les locaux sont affectés à son exploitation.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins concernés par les structures sociétaires complexes, les auto-entrepreneurs investissant via des sociétés immobilières doivent comprendre les implications fiscales. La détention de parts d’OPCI ou de sociétés immobilières cotées peut relever de ce régime selon la composition de l’actif social.
Points d’attention de l’article 150 UB
L’article 150 UB prévoit des exceptions importantes : les opérations de restructuration (fusions, scissions, apports) bénéficient d’un report d’imposition, sauf soulte supérieure à 10% de la valeur nominale. Cette disposition facilite les réorganisations patrimoniales sans impact fiscal immédiat.
La qualification de société à prépondérance immobilière s’apprécie exercice par exercice, créant une complexité pour les sociétés aux activités mixtes. Une société de promotion immobilière avec 60% d’actif en stocks immobiliers relèvera du régime, contrairement à une société industrielle détenant occasionnellement de l’immobilier.
Articles du CGI liés
L’article 150 UB s’articule étroitement avec l’article 150 U (régime des plus-values immobilières), l’article 150 UC (fonds de placement immobilier) et les articles 8 à 8 ter définissant les sociétés transparentes fiscalement. Cette cohérence assure une taxation uniforme selon la nature économique des investissements.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts, spécialisé dans l’accompagnement des TPE/PME et professions libérales à Paris 8, recommande une analyse patrimoniale globale avant toute cession de parts sociales. Nous évaluons la qualification de prépondérance immobilière, optimisons les modalités de cession et planifions les restructurations pour minimiser l’impact fiscal, garantissant ainsi une gestion patrimoniale efficiente conforme aux exigences de l’article 150 UB du CGI.