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Le promoteur immobilier gère des opérations complexes : acquisition foncière, construction, commercialisation en VEFA. La comptabilité d'une promotion suit des règles spécifiques : stock immobilier, TVA sur marge, et reconnaissance du chiffre d'affaires à l'avancement.
AdvizExperts accompagne les promoteurs dans la gestion comptable de leurs opérations.
La promotion immobiliere est encadree par les art. L.222-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH). Le contrat de VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achevement) est regi par les art. L.261-1 et suivants du CCH. La garantie financiere d'achevement (GFA) est obligatoire (art. R.261-17 du CCH). La TVA immobiliere suit les art. 257-I-2 et 269-1-b du CGI (exigibilite a la livraison ou encaissements des acomptes VEFA). La TVA sur marge s'applique aux terrains a batir (art. 268 du CGI). Le regime fiscal de la promotion est generalement l'IS avec comptabilisation a l'avancement ou a l'achevement.
Chaque opération est un « stock immobilier » comptabilisé à son coût de revient. Le CA est reconnu à l'avancement des ventes. Les règles sont spécifiques et exigeantes.
TVA sur le prix total (immeuble neuf <5 ans) ou TVA sur la marge (terrain à bâtir, immeuble >5 ans). Le choix impacte massivement la rentabilité.
La marge promoteur (15-25% du prix de vente) se calcule finement : foncier + construction + frais financiers + commercialisation. Nous pilotons chaque poste.
Stock immobilier, avancement, bilan.
Prix total vs marge, déclarations.
Marge par programme, trésorerie.
GFA, prêts promoteurs, garanties.
SCI de construction, holding.
Un promoteur achete un terrain a un particulier pour 500 000 euros HT et construit 12 logements vendus 2 400 000 euros TTC. La question est l'application de la TVA sur le prix total ou sur la marge.
| TVA sur prix total | TVA sur marge | |
|---|---|---|
| Prix de vente TTC | 2 400 000 euros | 2 400 000 euros |
| Terrain (achat sans TVA) | 500 000 euros | 500 000 euros |
| Base TVA | 2 000 000 euros HT (2 400K/1,20) | 1 500 000 euros (PV - terrain) |
| TVA due | 400 000 euros | 250 000 euros |
| Economie TVA | Reference | 150 000 euros |
Notre recommandation : Notre recommandation : la TVA sur marge (art. 268 du CGI) s'applique lorsque l'acquisition du terrain n'a pas ouvert droit a deduction (achat a un particulier, expropriation). L'economie peut representer 5 a 8% du prix de vente. Un expert-comptable specialise en promotion immobiliere securise le choix du regime et evite les redressements.
| Service | Detail |
|---|---|
| Comptabilité | Stock immobilier, avancement |
| TVA | Prix total vs marge |
| Pilotage | Marge par programme |
| Financement | GFA, prêts promoteurs |
| Structure | SCI construction, holding |
La TVA sur marge n'est applicable que si l'acquisition initiale n'a pas ouvert droit a deduction (art. 268 du CGI). Si le terrain a ete achete a un assujetti avec TVA, la TVA sur prix total s'applique. Une erreur de regime expose a un redressement avec interets de retard.
La GFA est obligatoire pour toute VEFA (art. R.261-17 du CCH). Elle doit etre obtenue aupres d'un etablissement de credit avant la premiere vente. Son absence rend les contrats de vente nuls. Le cout represente 1 a 2% du prix de revient.
La comptabilisation a l'avancement (PCG art. 380-1) necessite un suivi precis du degre d'avancement technique et des ventes signees. Un avancement mal calcule fausse le resultat et la TVA exigible. La methode a l'achevement est plus prudente pour les petits promoteurs.
Utilisez nos calculateurs gratuits pour estimer vos charges, impots et optimisations :
Prix total pour les immeubles neufs (<5 ans de construction). Sur la marge pour les terrains à bâtir et immeubles >5 ans. Le choix dépend de l'opération.
La garantie financière d'achèvement protège les acquéreurs en VEFA. Elle est obligatoire et coûteuse (0.5-2% du coût de construction).
Prix de vente – (foncier + travaux + frais financiers + commercialisation + frais divers). La marge cible est de 15-25%.
Chaque opération est portée par une SCI dédiée pour isoler les risques. La SCI est dissoute après la livraison.
Chaque operation est generalement portee par une SCI ou SCCV (Societe Civile de Construction-Vente) dediee. La SCCV est transparente fiscalement (art. 239 ter du CGI) : les benefices sont imposes directement chez les associes. Cette structure permet d'isoler les risques par operation et de s'associer avec des co-promoteurs ou investisseurs.
En VEFA, la TVA est exigible sur les encaissements (acomptes a la signature, depots, appels de fonds) ou sur la livraison (option). Le promoteur facture la TVA au fur et a mesure des appels de fonds (art. 269-1-b du CGI). La TVA deductible sur les travaux est recuperee immediatement. Le decalage entre TVA collectee (progressive) et TVA deductible (immediate) cree generalement un credit de TVA en debut d'operation.
« Mon expert-comptable a structure chaque operation en SCI de programme separee, ce qui isole les risques et optimise la TVA. Sur ma derniere operation de 24 lots, j'ai economise 180 000 euros de TVA grace au regime sur marge. »
✔ Economie de TVA de 180 000 euros sur une operation et isolation des risques par SCI dediee
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