Texte officiel de l’article 238 decies du CGI
I. – 1 En cas d’apport d’un terrain non bâti ou d’un bien assimilé au sens du A de l’article 1594-0 G à une société civile de construction répondant aux conditions définies à l’article 239 ter , la plus-value dégagée est, pour l’établissement de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés, taxée au titre de l’année de la dernière cession par la société des immeubles ou fractions d’immeubles construits par elle sur un terrain faisant l’objet de l’apport. Toutefois, en cas de décès de l’apporteur, l’imposition est établie au titre de l’année du décès. En tout état de cause, l’imposition doit être établie, au plus tard, au titre de la cinquième année qui suit celle de l’achèvement des constructions. 2 En cas de cession par le redevable des droits reçus en rémunération de son apport ou des immeubles ou fractions d’immeubles reçus en représentation de ses droits, la plus-value dégagée par l’apport du terrain est, pour l’établissement de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés, imposée au titre de l’année de la dernière cession si elle n’a pas été déjà taxée en vertu du 1. 3 (Abrogé) II. – Lorsqu’un terrain non bâti ou un bien assimilé au sens ((du A de l’article 1594-0 G)) (M) est apporté à une société de copropriété définie à l’article 1655 ter , la cession est réputée porter sur la totalité du terrain ou du bien pour la détermination de la plus-value correspondante. Cette plus-value est, pour l’établissement de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés, taxée au titre de l’année de la dernière cession par le redevable des droits reçus en rémunération de son apport ou des immeubles ou fractions d’immeubles reçus en représentation de ses droits. Toutefois, en cas de décès de l’apporteur, l’imposition est établie au titre de l’année du décès. En tout état de cause, l’imposition doit être établie, au plus tard, au titre de la cinquième année qui suit celle de l’achèvement des constructions. III. – Lorsqu’elle devient imposable dans les conditions définies aux I et II, la plus-value dégagée lors de l’apport du terrain est déterminée d’après les règles applicables lors de la réalisation de l’apport.
Questions fréquentes sur l’article 238 decies
Quand est imposée la plus-value d'apport de terrain à une société civile selon l'article 238 decies ?
La plus-value est imposée au titre de l'année de la dernière cession par la société des immeubles construits, ou au plus tard dans la cinquième année suivant l'achèvement des constructions. En cas de décès de l'apporteur, l'imposition intervient l'année du décès.
L'article 238 decies s'applique-t-il aux sociétés de copropriété ?
Oui, l'article 238 decies s'applique également aux apports de terrains non bâtis à une société de copropriété définie à l'article 1655 ter du CGI. Les règles d'imposition différée sont similaires à celles des sociétés civiles de construction.
Ce que dit l’article 238 decies du CGI
L’article 238 decies CGI organise le report d’imposition des plus-values réalisées lors de l’apport d’un terrain non bâti à une société civile de construction ou de copropriété. Ce dispositif permet de différer l’imposition de la plus-value jusqu’à la cession effective des biens construits ou jusqu’à un délai maximum de cinq ans après l’achèvement des constructions. Cette mesure favorise les opérations de promotion immobilière en évitant une imposition immédiate qui pourrait compromettre le financement des projets de construction.
Application pratique du report d’imposition
Pour les TPE/PME du secteur immobilier
Une entreprise de promotion immobilière possédant un terrain de 2 000 m² acquis 100 000 € et l’apportant à une société civile de construction pour une valeur de 300 000 € réalise une plus-value de 200 000 €. Grâce à l’article 238 decies, cette plus-value n’est pas imposée immédiatement mais reportée jusqu’à la vente des logements construits. Si la société vend le dernier appartement en 2027, l’entreprise sera imposée sur sa plus-value de 200 000 € au titre de l’exercice 2027, selon les règles fiscales applicables au moment de l’apport initial.
Pour les professions libérales détenant du foncier
Un avocat propriétaire d’un terrain constructible peut bénéficier de ce mécanisme s’il apporte son bien à une société civile de construction. La plus-value sera imposée à l’impôt sur le revenu au moment de la dernière cession par la société, permettant un étalement de la charge fiscale et une meilleure gestion de la tranche marginale d’imposition.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs ne sont généralement pas concernés par ce dispositif car ils ne peuvent pas réaliser d’apports en société dans le cadre de leur activité professionnelle sous ce régime. Ils doivent envisager un changement de statut pour bénéficier de ces avantages.
Points d’attention essentiels
Le délai maximal de report est de cinq ans après l’achèvement des constructions, indépendamment de la cession effective des biens. En cas de décès de l’apporteur, l’imposition devient immédiate l’année du décès. La plus-value est calculée selon les règles applicables au moment de l’apport, ce qui peut être avantageux en cas d’évolution défavorable de la législation. La société civile doit répondre aux conditions strictes de l’article 239 ter du CGI pour que le dispositif s’applique.
Articles du CGI liés
L’article 238 decies fonctionne en articulation avec l’article 239 ter définissant les sociétés civiles de construction éligibles, l’article 1594-0 G précisant la notion de terrain non bâti, et l’article 1655 ter encadrant les sociétés de copropriété. L’article 238 undecies traite des cessions rémunérées par remise d’immeubles, complétant le dispositif de report d’imposition.
Conseil AdvizExperts
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