Texte officiel de l’article 238 octies B du CGI
En cas de transmission ou de rachat des droits d’un associé imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices non commerciaux ou des bénéfices agricoles, ou relevant de l’impôt sur les sociétés, dans une société qui relève des articles 8 à 8 ter et qui exerce une activité immobilière, la plus-value professionnelle provenant de la cession d’un bien mentionné aux articles 150 U , 150 UB et 150 UC intervenue entre la fin de la dernière période d’imposition et la date de cet événement est imposée au nom de cet associé.
Questions fréquentes sur l’article 238 octies B
Quand s'applique l'article 238 octies B lors d'une transmission de parts SCI ?
L'article 238 octies B s'applique lorsqu'un associé cède ses parts ou rachète celles d'un autre associé dans une SCI, et qu'une plus-value professionnelle immobilière a été réalisée entre la dernière clôture et la transmission.
Comment est imposée la plus-value selon l'article 238 octies B ?
La plus-value professionnelle est imposée directement au nom de l'associé concerné selon son régime d'imposition (BIC, BNC, BA ou IS), même si elle provient d'une cession réalisée par la SCI.
Ce que dit l’article 238 octies B du CGI
L’article 238 octies B du Code général des impôts traite de l’imposition des plus-values SCI associés dans une situation particulière : lorsqu’intervient une transmission ou un rachat de parts dans une société relevant de la transparence fiscale (articles 8 à 8 ter) exerçant une activité immobilière. Cette disposition vise à éviter l’échappement à l’impôt des plus-values professionnelles réalisées sur des biens immobiliers entre deux périodes d’imposition.
Le texte précise que la plus-value professionnelle provenant de la cession d’un bien immobilier (mentionné aux articles 150 U, 150 UB et 150 UC) intervenue entre la fin de la dernière période d’imposition et la date de transmission/rachat est imposée au nom de l’associé sortant selon son régime fiscal personnel.
Application pratique de l’article 238 octies B
Pour les TPE/PME
Une TPE détenant des parts dans une SCI ayant vendu un immeuble pour 500 000 € (acquis 300 000 €) en janvier 2024, puis cédant ses parts SCI en mars 2024, devra déclarer la quote-part de plus-value (200 000 € × pourcentage de détention) dans ses bénéfices industriels et commerciaux de 2024, même si la vente immobilière n’était pas encore déclarée.
Pour les professions libérales et avocats
Un avocat associé dans une SCI professionnelle qui cède ses parts après qu’un immeuble de bureaux ait été vendu avec plus-value devra intégrer sa quote-part dans ses bénéfices non commerciaux. Si la SCI réalise une plus-value de 150 000 € et que l’avocat détient 30% des parts, il devra déclarer 45 000 € en BNC.
Pour les auto-entrepreneurs
L’article 238 octies B ne concerne généralement pas les auto-entrepreneurs, ces derniers ne pouvant pas être associés dans des structures réalisant des plus-values professionnelles importantes sans dépasser les seuils du régime micro-entreprise.
Points d’attention
La transmission parts SCI doit faire l’objet d’une vigilance particulière concernant le timing. L’associé sortant reste redevable de l’impôt sur la plus-value même s’il n’est plus dans la société. Le calcul de la quote-part doit tenir compte des droits détenus au moment de la cession du bien immobilier, pas au moment de la transmission des parts.
L’imposition plus-value immobilière selon cet article peut créer un décalage de trésorerie important pour l’associé qui doit acquitter l’impôt sans avoir nécessairement perçu sa quote-part de plus-value si celle-ci est restée dans la SCI.
Articles du CGI liés
L’article 238 octies B renvoie aux articles 150 U (plus-values immobilières des particuliers), 150 UB (abattements) et 150 UC (exonérations), ainsi qu’aux articles 8 à 8 ter définissant les sociétés de personnes transparentes fiscalement. Ces références créent un pont entre le régime des plus-values privées et professionnelles.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts à Paris 8 recommande d’anticiper ces situations lors de la structuration patrimoniale. Il convient d’établir un pacte d’associés prévoyant la répartition des plus-values latentes et de planifier les cessions pour optimiser la fiscalité. Nos experts accompagnent TPE/PME et professions libérales dans la gestion de ces opérations complexes nécessitant une expertise approfondie du droit fiscal immobilier.