Texte officiel de l’article 238 undecies du CGI
Lorsque la cession d’un terrain non bâti ou d’un bien assimilé au sens du A de l’article 1594-0 G est rémunérée par la remise d’immeubles ou de fractions d’immeubles à édifier sur ce terrain, l’imposition de la plus-value dégagée à l’occasion de cette opération est, pour l’établissement de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés, établie au titre de la cinquième année qui suit celle de l’achèvement des constructions. Toutefois, en cas de cession des immeubles ou des fractions d’immeubles ou de décès du contribuable avant l’expiration de ce délai, l’imposition est établie au titre de l’année de la dernière cession des immeubles ou fractions d’immeubles ou du décès. Dans l’un ou l’autre cas, la plus-value résultant de la cession du terrain est déterminée d’après les règles applicables lors de la réalisation de cette cession.
Questions fréquentes sur l’article 238 undecies
Quand est imposée la plus-value lors d'une vente de terrain contre logements selon l'article 238 undecies ?
La plus-value est imposée au titre de la 5e année suivant l'achèvement des constructions, sauf cession anticipée des logements reçus ou décès du contribuable. Dans ces cas, l'imposition intervient l'année de la cession ou du décès.
L'article 238 undecies s'applique-t-il aux auto-entrepreneurs qui vendent un terrain ?
Oui, l'article 238 undecies peut s'appliquer aux auto-entrepreneurs relevant du régime micro-BIC si la vente de terrain constitue une activité commerciale. Le report d'imposition reste soumis aux mêmes conditions.
Ce que dit l’article 238 undecies du CGI
L’article 238 undecies du Code général des impôts instaure un régime spécial de report d’imposition pour les plus-values réalisées lors de la cession d’un terrain non bâti contre remise de logements à construire. Cette disposition permet au vendeur de différer l’imposition de sa plus-value jusqu’à la 5e année suivant l’achèvement des constructions, facilitant ainsi les opérations immobilières avec les promoteurs.
Le mécanisme s’applique lorsque la contrepartie de la vente consiste en immeubles ou fractions d’immeubles à édifier sur le terrain cédé. La plus-value est calculée selon les règles en vigueur au moment de la cession initiale du terrain.
Application pratique du régime
Pour les TPE/PME
Une PME propriétaire d’un terrain de 2 000 m² acheté 100 000 € peut le céder à un promoteur contre la remise de 5 appartements d’une valeur totale de 600 000 €. La plus-value de 500 000 € ne sera imposée qu’à partir de la 5e année suivant la livraison des appartements, permettant un étalement de la charge fiscale.
Pour les professions libérales et avocats
Un cabinet d’avocats détenteur d’un terrain peut utiliser ce dispositif pour obtenir de nouveaux locaux sans impact fiscal immédiat. Si le cabinet revend les logements reçus avant le délai de 5 ans, la plus-value originelle devient immédiatement imposable l’année de cette revente.
Pour les auto-entrepreneurs
L’auto-entrepreneur exerçant une activité de marchand de biens peut bénéficier de ce report sous réserve du respect des seuils de chiffre d’affaires. Attention : le dépassement des seuils micro-BIC peut compliquer l’application du dispositif.
Points d’attention essentiels
Le report d’imposition cesse automatiquement en cas de cession des biens reçus ou de décès du contribuable. La plus-value est alors imposée l’année de l’événement déclencheur. Il convient de provisionner cette charge fiscale future et de tenir une comptabilité précise des opérations concernées.
Articles du CGI liés
L’article 238 undecies fait référence à l’article 1594-0 G pour la définition des biens assimilés aux terrains non bâtis. Il s’articule avec l’article 238 decies concernant les apports en société civile de construction et l’article 238 duodecies qui fixe le champ d’application temporel.
Conseil AdvizExperts
Les experts-comptables d’AdvizExperts recommandent une analyse préalable approfondie avant d’opter pour ce régime. Notre cabinet parisien spécialisé accompagne TPE, PME, professions libérales et auto-entrepreneurs dans l’optimisation fiscale de leurs opérations immobilières. Nous assurons le suivi comptable et déclaratif nécessaire au respect des obligations liées à l’article 238 undecies.