Texte officiel de l’article 260 du CGI
Peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée : 1° (Disposition devenue sans objet). 2° Les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ou, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l’activité d’un preneur non assujetti. L’option ne peut pas être exercée : a. Si les locaux nus donnés en location sont destinés à l’habitation ou à un usage agricole ; b. Si le preneur est non assujetti, sauf lorsque le bail fait mention de l’option par le bailleur (1). 3° (Abrogé) ; 4° (Abrogé) ; 5° Les personnes qui consentent un bail visé au 1° bis de l’article 261 D ; 5° bis Les personnes qui réalisent une opération visée au 5 de l’article 261 ; 6° A compter du 1er octobre 1988, les personnes qui donnent en location des terres et bâtiments d’exploitation à usage agricole. L’option ne peut être exercée que si le preneur est redevable de la taxe sur la valeur ajoutée et elle s’applique à tous les baux conclus par un même bailleur avec des agriculteurs répondant à cette condition (2). Les conditions et modalités de l’option notamment, pour l’application du 6°, les modalités d’évaluation des bâtiments d’habitation lorsqu’ils ne font pas l’objet d’une location distincte, sont fixées par décret en Conseil d’Etat.
Questions fréquentes sur l’article 260
Quand peut-on exercer l'option TVA sur la location de locaux nus ?
L'option TVA peut être exercée lorsque les locaux nus sont loués pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la TVA, ou d'un preneur non assujetti si le bail mentionne expressément cette option.
Quelles sont les exclusions à l'option TVA pour la location ?
L'option ne peut pas être exercée pour les locaux destinés à l'habitation ou à usage agricole, ni pour les preneurs non assujettis sauf mention expresse au bail.
Ce que dit l’article 260 du CGI
L’article 260 du Code général des impôts définit les conditions dans lesquelles certaines personnes peuvent opter pour l’assujettissement à la TVA sur des opérations normalement exonérées. Cette option TVA location locaux nus concerne principalement les propriétaires bailleurs qui souhaitent récupérer la TVA sur leurs investissements immobiliers professionnels.
Le texte établit que les personnes donnant en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti à la TVA peuvent demander à acquitter cette taxe. Cette possibilité s’étend également aux preneurs non assujettis, sous condition que le bail mentionne expressément l’option du bailleur.
Application pratique de l’option TVA
Pour les TPE/PME propriétaires
Les TPE/PME propriétaires de locaux commerciaux ou industriels peuvent exercer cette option pour optimiser leur gestion fiscale. Par exemple, une PME propriétaire d’un entrepôt de 500 m² loué 2 000 € HT/mois à une entreprise assujettie pourra facturer 2 400 € TTC et récupérer la TVA sur ses travaux d’aménagement. Cette stratégie permet de déduire la TVA sur les investissements immobiliers (rénovations, équipements) tout en appliquant la TVA sur les loyers perçus.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux propriétaires de leurs locaux professionnels ou d’investissements locatifs peuvent bénéficier de cette option. Un cabinet d’avocats propriétaire d’un immeuble de bureaux peut ainsi optimiser sa trésorerie en récupérant la TVA sur les gros travaux de rénovation, estimés par exemple à 120 000 € HT, soit 24 000 € de TVA récupérable.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs propriétaires bailleurs ne peuvent généralement pas exercer cette option car ils ne sont pas assujettis à la TVA. Toutefois, s’ils optent pour le régime réel d’imposition et l’assujettissement à la TVA, ils peuvent alors envisager cette stratégie pour leurs biens locatifs professionnels.
Points d’attention essentiels
L’option TVA présente des restrictions importantes : elle ne s’applique pas aux locaux d’habitation ni aux bâtiments à usage agricole. Pour les preneurs non assujettis, la mention expresse de l’option au bail est obligatoire. L’option pour les terres et bâtiments agricoles nécessite que le preneur soit redevable de la TVA et s’applique automatiquement à tous les baux conclus par le même bailleur avec des agriculteurs dans cette situation.
Cette option engage le bailleur sur la durée du bail et peut avoir des conséquences importantes en cas de cession du bien (régularisations de TVA). Il convient d’évaluer l’impact sur la trésorerie et la rentabilité globale de l’investissement.
Articles du CGI liés
L’article 260 s’articule avec l’article 261 D (baux emphytéotiques) et l’article 261 (exonérations). Les modalités pratiques sont précisées par décret en Conseil d’État, notamment pour l’évaluation des bâtiments d’habitation non distincts dans les exploitations agricoles.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet d’expertise comptable AdvizExperts à Paris 8 recommande une analyse personnalisée avant d’exercer cette option. Nous accompagnons nos clients TPE/PME, professions libérales et avocats dans l’évaluation de l’opportunité fiscale et financière de l’option TVA sur leurs biens locatifs professionnels, en tenant compte de leur situation globale et de leurs projets d’investissement.