Texte officiel de l’article 268 du CGI
S’agissant de la livraison d’un terrain à bâtir, ou d’une opération mentionnée au 2° du 5 de l’article 261 pour laquelle a été formulée l’option prévue au 5° bis de l’article 260 , si l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d’imposition est constituée par la différence entre : 1° D’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent ; 2° D’autre part, selon le cas : a) soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain ou de l’immeuble ; b) soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des apports en nature qu’il a effectués. Lorsque l’opération est réalisée par un fiduciaire, les sommes mentionnées aux a et b du 2° s’apprécient, le cas échéant, chez le constituant.
Questions fréquentes sur l’article 268
Comment calculer la base d'imposition TVA lors de la vente d'un terrain à bâtir selon l'article 268 ?
La base d'imposition est la différence entre le prix de vente (charges comprises) et le prix d'acquisition initial du terrain. Cette règle s'applique uniquement si l'acquisition n'avait pas ouvert droit à déduction de TVA.
L'article 268 du CGI s'applique-t-il à tous les professionnels de l'immobilier ?
Non, l'article 268 s'applique spécifiquement aux cessions de terrains à bâtir et certaines opérations immobilières avec option TVA, lorsque l'acquisition initiale n'avait pas ouvert droit à déduction de TVA.
Ce que dit l’article 268 du CGI
L’article 268 CGI TVA définit une règle particulière de calcul de la base d’imposition pour les opérations immobilières spécifiques. Ce texte s’applique exclusivement aux livraisons de terrain à bâtir TVA et aux opérations ayant fait l’objet d’une option TVA, sous condition que l’acquisition initiale n’ait pas ouvert droit à déduction. La base imposition immobilier devient alors la différence entre le prix de cession et le coût d’acquisition initial.
Cette disposition évite une double imposition et permet une taxation sur la seule plus-value réalisée. Le législateur distingue deux situations : soit les sommes versées pour l’acquisition du bien, soit la valeur nominale des titres reçus en cas d’apport en nature.
Application pratique de l’article 268
Pour les TPE/PME du secteur immobilier
Une PME de promotion immobilière achète un terrain 100 000 € HT sans récupération de TVA (terrain nu agricole). Elle le revend comme terrain à bâtir TVA à 180 000 € HT. Selon l’article 268, la base d’imposition TVA sera de 80 000 € (180 000 – 100 000), soit une TVA de 16 000 € au lieu de 36 000 € sur le prix total. Cette règle préserve la rentabilité des opérations de valorisation foncière.
Pour les professions libérales et avocats
Un avocat possédant un terrain personnel décide de le céder après obtention d’un permis d’aménager et opte pour la TVA. Si le terrain a été acquis 50 000 € et cédé 120 000 €, l’article 268 limite la base imposition immobilier à 70 000 €. Cette optimisation fiscale peut s’avérer intéressante pour les professionnels diversifiant leurs investissements.
Pour les auto-entrepreneurs
L’auto-entrepreneur en cession terrain TVA ne peut généralement pas appliquer l’article 268, car ce régime ne permet pas l’option TVA sur les opérations immobilières. Toutefois, en cas de sortie du régime micro-entreprise, cette disposition pourrait s’appliquer aux opérations futures.
Points d’attention essentiels
L’article 268 exige impérativement que l’acquisition initiale n’ait pas ouvert droit à déduction de TVA. En cas d’apport en société, la valeur nominale des titres constitue la référence de calcul. Pour les opérations fiduciaires, l’appréciation se fait chez le constituant. La justification documentaire des coûts d’acquisition reste cruciale pour l’administration fiscale.
Articles du CGI liés
L’article 268 s’articule avec l’article 261 (champ d’application de la TVA immobilière), l’article 260 (options TVA) et les articles 266-267 (règles générales de base d’imposition). Cette cohérence législative assure une application harmonieuse des règles TVA immobilières.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, cabinet d’expertise comptable Paris 8, nous accompagnons nos clients TPE/PME et professions libérales dans l’optimisation de leurs opérations immobilières. L’article 268 représente un outil fiscal puissant nécessitant une analyse préalable rigoureuse. Nos experts évaluent l’opportunité de l’option TVA et sécurisent le calcul de la base d’imposition pour maximiser vos avantages fiscaux tout en respectant la réglementation.