Texte officiel de l’article 28 du CGI
Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété.
Questions fréquentes sur l’article 28
Comment calculer le revenu net foncier selon l'article 28 ?
Le revenu net foncier correspond au revenu brut (loyers perçus) moins toutes les charges déductibles de la propriété (travaux, intérêts d'emprunt, assurances, etc.).
Quelles charges peut-on déduire du revenu brut foncier ?
Vous pouvez déduire les frais de réparation, les intérêts d'emprunt, les assurances, la taxe foncière, les frais de gestion et les travaux d'amélioration selon les conditions légales.
Ce que dit l’article 28 du CGI
L’article 28 du Code général des impôts pose le principe fondamental du calcul du revenu net foncier. Cette règle simple mais essentielle établit que le revenu net foncier résulte de la différence entre le montant du revenu brut (essentiellement les loyers perçus) et le total des charges de la propriété déductibles.
Cette formule de base s’applique à tous les propriétaires bailleurs, qu’ils soient particuliers ou professionnels, et constitue la pierre angulaire de l’imposition des revenus fonciers en France.
Application pratique du calcul
Pour les TPE/PME propriétaires
Les entreprises détenant un patrimoine immobilier locatif appliquent cette règle pour déterminer leurs revenus fonciers imposables. Par exemple, une TPE percevant 24 000 € de loyers annuels et supportant 8 000 € de charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, assurance) déclarera un revenu net foncier de 16 000 €. Cette différence sera intégrée au résultat fiscal de l’entreprise selon son régime d’imposition.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux investissant dans l’immobilier locatif bénéficient de la même logique de calcul. Un avocat percevant 30 000 € de loyers et déduisant 12 000 € de charges (dont 6 000 € d’intérêts d’emprunt et 3 000 € de travaux d’amélioration) obtiendra un revenu net foncier de 18 000 € à déclarer dans ses revenus fonciers.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que soumis au régime micro-fiscal pour leur activité principale, les auto-entrepreneurs propriétaires bailleurs relèvent du régime réel ou micro-foncier pour leurs revenus locatifs. Au régime réel, ils appliquent intégralement l’article 28 : revenus bruts moins charges réelles déductibles.
Points d’attention essentiels
Le calcul selon l’article 28 nécessite une parfaite connaissance des charges déductibles définies à l’article 31 du CGI. Toutes les dépenses ne sont pas déductibles : les travaux de construction ou d’agrandissement sont exclus, contrairement aux travaux d’entretien et de réparation. La distinction entre amélioration déductible et construction non déductible peut considérablement impacter le calcul du revenu foncier.
Les provisions pour travaux en copropriété sont déductibles l’année de leur versement, mais attention aux reprises en cas de non-réalisation des travaux. Cette mécanique peut créer des décalages temporels dans le calcul du revenu net.
Articles du CGI liés
L’article 28 fonctionne en étroite liaison avec les articles 29 (définition du revenu brut), 30 (revenus des biens occupés par le propriétaire) et surtout l’article 31 qui détaille exhaustivement les charges déductibles. Cette articulation forme un ensemble cohérent régissant l’imposition des revenus fonciers.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, nous accompagnons nos clients parisiens dans l’optimisation de leur déclaration foncière. Notre expertise permet d’identifier toutes les charges déductibles et d’éviter les erreurs de qualification. Un suivi rigoureux des justificatifs et une anticipation des travaux permettent d’optimiser légalement le revenu net foncier déclaré, particulièrement important pour nos clients TPE/PME et professions libérales dont les revenus fonciers s’ajoutent aux revenus professionnels.