Texte officiel de l’article 31-0 bis du CGI
Lorsqu’un monument historique classé ou inscrit, bâti ou non-bâti, fait l’objet d’un bail emphytéotique d’une durée d’au moins dix-huit ans, le preneur est imposé en qualité de propriétaire sur les recettes qu’il a perçues, après prise en compte des charges qu’il a supportées. Cette imposition s’effectue sous le régime des revenus fonciers, sauf si le propriétaire est une personne physique ou morale relevant du régime des bénéfices industriels et commerciaux. Le preneur imposé sous le régime des revenus fonciers bénéficie, le cas échéant, par substitution du propriétaire, du premier alinéa du 3° du I de l’ article 156 .
Questions fréquentes sur l’article 31-0 bis
Quelle est la durée minimale du bail emphytéotique pour bénéficier de l'article 31-0 bis ?
Le bail emphytéotique doit avoir une durée d'au moins 18 ans pour que le preneur soit imposé comme propriétaire. Cette durée longue permet de sécuriser l'investissement et les travaux de restauration.
Le preneur peut-il bénéficier des avantages fiscaux des monuments historiques ?
Oui, le preneur imposé sous le régime des revenus fonciers bénéficie par substitution des avantages de l'article 156 du CGI. Il peut déduire les charges et travaux de restauration comme s'il était propriétaire.
Ce que dit l’article 31-0 bis du CGI
L’article 31-0 bis du CGI établit un régime fiscal spécifique pour les baux emphytéotiques portant sur des monuments historiques. Lorsqu’un monument historique classé ou inscrit fait l’objet d’un bail emphytéotique d’au moins 18 ans, le preneur (locataire emphytéote) est imposé fiscalement comme s’il était propriétaire. Cette disposition révolutionnaire permet au preneur de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que le propriétaire véritable, notamment la déduction des charges et travaux de restauration.
Application pratique du régime
Mécanisme d’imposition du preneur
Le preneur déclare les recettes locatives perçues et déduit les charges supportées dans la catégorie des revenus fonciers. Par exemple, un emphytéote qui perçoit 50 000 € de loyers annuels et supporte 80 000 € de travaux de restauration pourra déduire l’intégralité des charges, créant un déficit foncier de 30 000 € imputable sur ses autres revenus.
Pour les professionnels du patrimoine
Les avocats spécialisés en droit du patrimoine et les professionnels de l’immobilier trouvent dans ce dispositif un outil puissant pour structurer des opérations de valorisation patrimoniale. Le bail emphytéotique permet de dissocier la propriété du droit d’exploiter, optimisant ainsi la fiscalité des deux parties.
Cas particuliers BIC
Exception importante : si le véritable propriétaire relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), le preneur ne bénéficie pas du régime des revenus fonciers. Cette situation concerne notamment les sociétés commerciales propriétaires de monuments historiques exploités.
Points d’attention
La durée minimale de 18 ans est impérative – un bail de 17 ans ne permettrait pas d’appliquer ce régime. Les travaux déductibles doivent respecter les contraintes architecturales des Bâtiments de France. Le preneur doit également justifier que les dépenses sont nécessaires à la conservation du monument. En cas de sous-location, l’administration fiscale vérifie que l’activité reste dans le cadre de la gestion patrimoniale.
Articles du CGI liés
L’article 31-0 bis renvoie expressément à l’article 156 du CGI qui définit les avantages fiscaux des monuments historiques. Les propriétaires peuvent déduire sans limitation les déficits fonciers générés par les travaux. L’article 31 définit les charges déductibles classiques des revenus fonciers, applicables par le preneur emphytéote.
Conseil AdvizExperts
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