Texte officiel de l’article 32 du CGI
1. Par dérogation aux dispositions de l’article 31 , lorsque le montant du revenu brut annuel défini aux articles 29 et 30 n’excède pas 15 000 €, le revenu imposable correspondant est fixé à une somme égale au montant de ce revenu brut diminué d’un abattement de 30 %. Dans le cas où le contribuable détient des parts de fonds de placement immobilier mentionnés à l’article 239 nonies ou des parts de sociétés, autres que celles visées à l’article 1655 ter , qui donnent en location des immeubles nus et dont les résultats sont imposés dans les conditions prévues à l’article 8, la limite de 15 000 € est appréciée en tenant compte du montant du revenu brut annuel défini aux articles 29 et 30 à proportion de ses droits dans les bénéfices comptables de ces sociétés ou de ces fonds. Le revenu imposable est déterminé en tenant compte de cette quote-part. 2. Les dispositions du 1 s’appliquent à l’ensemble des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal. Les contribuables concernés portent directement le montant du revenu brut annuel sur la déclaration prévue à l’article 170 . Les dispositions du 1 ne sont pas applicables lorsque le contribuable ou l’un des membres du foyer fiscal est propriétaire d’un ou plusieurs biens appartenant aux catégories suivantes : a) Monuments historiques et assimilés ou immeubles en nue-propriété, donnés en location et visés au 3° du I de l’article 156 ; b) (Abrogé) ; c) Logements au titre desquels est demandé le bénéfice de la déduction prévue au k du 1° du I de l’article 31 ou de l’une des déductions au titre de l’amortissement prévues aux f, g et h du 1° du I de l’article 31 ; d) Parts de sociétés, autres que celles visées à l’article 1655 ter, qui donnent en location des immeubles nus et dont les résultats sont imposés dans les conditions prévues à l’article 8 lorsque leur détenteur n’est pas propriétaire d’un immeuble donné en location nue ; e) Parts de sociétés, autres que celles visées à l’article 1655 ter, et parts de fonds de placement immobilier mentionnés à l’article 239 nonies, qui donnent en location un immeuble visé aux a et c ou qui font l’objet de la déduction au titre de l’amortissement prévue à l’article 31 bis et dont les résultats sont imposés dans les conditions prévues à l’article 8 ; f) Logements au titre desquels est demandé le bénéfice de la déduction prévue au m ou au o du 1° du I de l’article 31 ; g) Parts de fonds de placement immobilier mentionnés à l’article 239 nonies lorsque leur détenteur n’est pas propriétaire d’un immeuble donné en location nue ; h) Logements au titre desquels est demandé le bénéfice de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 tricies . 3. L’année au cours de laquelle le seuil prévu au 1 est dépassé ou celle au titre de laquelle l’une des exclusions mentionnées au 2 est applicable, le revenu net foncier est déterminé dans les conditions prévues aux articles 28 et 31 ; 4. Les contribuables qui souhaitent renoncer au bénéfice des dispositions du 1 peuvent opter pour la détermination de leur revenu net foncier dans les conditions prévues aux articles 28 et 31. L’option est exercée pour une période de trois ans dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration mentionnée à l’article 170 de la première année au titre de laquelle elle s’applique. Irrévocable durant cette période, elle est valable tant que le contribuable reste de manière continue dans le champ d’application du 1.
Questions fréquentes sur l’article 32
Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime micro-foncier de l'article 32 ?
Pour bénéficier du régime micro-foncier, vos revenus fonciers bruts annuels ne doivent pas excéder 15 000€. Vous bénéficiez alors automatiquement d'un abattement forfaitaire de 30% représentant les charges.
Quels types de biens excluent du régime micro-foncier ?
Sont exclus du micro-foncier : les monuments historiques, les logements bénéficiant de dispositifs fiscaux (Pinel, Malraux…), les parts de SCPI ou SCI, et les investissements avec réductions d'impôt spécifiques.
Ce que dit l’article 32 du CGI
L’article 32 du Code général des impôts instaure le régime micro-foncier, un dispositif simplifié de taxation des revenus locatifs. Ce régime s’applique automatiquement lorsque le montant du revenu brut annuel des locations nues n’excède pas 15 000€. Les propriétaires bénéficient alors d’un abattement forfaitaire de 30% censé couvrir l’ensemble des charges déductibles, sans justificatifs à fournir.
Application pratique du régime micro-foncier
Exemple concret de calcul
Un propriétaire perçoit 12 000€ de loyers annuels. Avec le régime micro-foncier :
Cette base sera ajoutée aux autres revenus du foyer fiscal et imposée selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Pour les TPE/PME
Les dirigeants de TPE/PME possédant un patrimoine immobilier locatif peuvent optimiser leur situation en restant sous le seuil de 15 000€ pour bénéficier de cette simplification administrative considérable.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux apprécient particulièrement ce régime pour sa simplicité. Aucune tenue de comptabilité spécifique n’est requise, contrairement au régime réel qui impose la conservation de toutes les factures et justificatifs.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs peuvent cumuler leur activité avec des revenus fonciers au micro-foncier, simplifiant ainsi leur gestion fiscale globale.
Points d’attention et exclusions
Plusieurs situations excluent automatiquement du micro-foncier : la détention de monuments historiques, de logements sous dispositifs fiscaux (Pinel, Malraux, Denormandie), de parts de SCPI ou SCI, ou encore d’investissements ouvrant droit à réduction d’impôt. De plus, le régime s’applique à l’ensemble du foyer fiscal : si l’un des conjoints détient un bien exclu, tout le foyer bascule au régime réel.
Option pour le régime réel
Les contribuables peuvent renoncer au micro-foncier et opter pour le régime réel sur option triennale irrévocable. Cette option s’avère intéressante lorsque les charges réelles excèdent 30% des revenus bruts. L’option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus.
Articles du CGI liés
L’article 32 s’articule avec les articles 28 à 31 du CGI définissant les revenus fonciers et leurs modalités de calcul au régime réel, ainsi qu’avec l’article 170 relatif aux obligations déclaratives.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, nous accompagnons nos clients parisiens dans l’optimisation de leur fiscalité immobilière. Notre expertise nous permet d’analyser chaque situation pour déterminer si le micro-foncier reste avantageux ou s’il convient d’opter pour le régime réel. Cette analyse prend en compte l’évolution patrimoniale prévue et les projets d’investissement futurs de nos clients TPE/PME, professions libérales et auto-entrepreneurs.