Texte officiel de l’article 33 bis du CGI
Sous réserve des dispositions de l’article 151 quater , les loyers et prestations de toute nature qui constituent le prix d’un bail à construction passé dans les conditions prévues par les articles L 251-1 à L 251-8 du code de la construction et de l’habitation, ont le caractère de revenus fonciers au sens de l’article 14 .
Questions fréquentes sur l’article 33 bis
Les loyers d'un bail à construction sont-ils des revenus fonciers ?
Oui, selon l'article 33 bis du CGI, tous les loyers et prestations liés à un bail à construction sont qualifiés de revenus fonciers imposables. Cette qualification s'applique automatiquement dès lors que le bail respecte les conditions du Code de la construction.
Quelles sont les conditions pour qu'un bail à construction soit reconnu fiscalement ?
Le bail à construction doit respecter les articles L 251-1 à L 251-8 du Code de la construction et de l'habitation. Il doit porter sur un terrain nu et prévoir l'obligation pour le preneur de construire des immeubles qui reviendront au bailleur à l'expiration du bail.
Ce que dit l’article 33 bis du CGI
L’article 33 bis du Code général des impôts établit une règle de qualification fiscale claire : les revenus issus d’un bail à construction revenus fonciers sont automatiquement considérés comme des revenus fonciers au sens de l’article 14 du CGI. Cette disposition concerne tous les loyers et prestations versés dans le cadre d’un bail à construction conforme aux articles L 251-1 à L 251-8 du Code de la construction et de l’habitation.
Le bail à construction fiscalité obéit donc au régime des revenus fonciers, avec ses règles spécifiques de déclaration et d’imposition. Cette qualification s’applique sous réserve des dispositions particulières de l’article 151 quater du CGI.
Application pratique du bail à construction
Pour les TPE/PME
Une PME propriétaire d’un terrain peut conclure un bail à construction avec un promoteur. Si le loyer annuel est fixé à 50 000 €, ce montant sera imposé dans la catégorie des revenus fonciers. L’entreprise pourra déduire les charges foncières (taxe foncière, frais de gestion, etc.) selon les règles de l’article 31 du CGI.
Pour les professions libérales et avocats
Un cabinet d’avocats détenant un terrain en centre-ville peut optimiser sa rentabilité via un bail à construction. Les loyers bail construction perçus (exemple : 80 000 € annuels) s’ajouteront aux autres revenus fonciers du foyer fiscal, avec application possible du régime micro-foncier si le total ne dépasse pas 15 000 €.
Pour les auto-entrepreneurs
L’auto-entrepreneur propriétaire foncier doit distinguer ses revenus d’activité (soumis au régime micro) de ses revenus fonciers issus du bail à construction. Ces derniers relèvent d’une déclaration séparée sur l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers.
Points d’attention fiscaux
La qualification en revenus fonciers emporte plusieurs conséquences : imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, assujettissement aux prélèvements sociaux à 17,2 %, et possibilité de déduction des charges foncières. Attention : si le bail prévoit la remise d’immeubles au bailleur, les règles spécifiques de l’article 33 ter peuvent s’appliquer pour l’étalement de l’imposition.
Articles du CGI liés
L’article 33 bis CGI s’articule avec l’article 14 (définition des revenus fonciers), l’article 31 (déductions), l’article 151 quater (plus-values), et les articles 33 ter et 33 quater pour les modalités particulières d’imposition et la TVA.
Conseil AdvizExperts
Le cabinet AdvizExperts recommande une analyse préalable de la structure juridique du bail à construction pour optimiser la fiscalité. Nos experts accompagnent les TPE/PME et professions libérales parisiennes dans la structuration de ces opérations complexes, en anticipant les conséquences fiscales sur plusieurs années et en vérifiant la conformité aux exigences du Code de la construction.