Texte officiel de l’article 33 quater du CGI
Pour la détermination du revenu foncier imposable des personnes qui sont redevables de la taxe sur la valeur ajoutée pour les loyers de leurs immeubles, les recettes brutes ainsi que les dépenses déductibles relatives aux immeubles sont retenues pour leur montant hors taxe sur la valeur ajoutée.
Questions fréquentes sur l’article 33 quater
Quand les loyers sont-ils soumis à TVA selon l'article 33 quater ?
Les loyers sont soumis à TVA notamment pour les locaux commerciaux, industriels ou professionnels meublés, ainsi que pour certaines locations nues sur option. Dans ce cas, l'article 33 quater impose un calcul des revenus fonciers hors TVA.
Comment calculer les charges déductibles avec TVA sur les revenus fonciers ?
Lorsque vous êtes assujetti à la TVA sur vos loyers, toutes les charges déductibles (travaux, intérêts, frais de gestion) doivent être comptabilisées hors TVA pour déterminer le revenu foncier imposable selon l'article 33 quater.
Ce que dit l’article 33 quater du CGI
L’article 33 quater du Code général des impôts établit une règle fondamentale pour le calcul de la TVA revenus fonciers : lorsqu’un propriétaire est assujetti à la TVA sur ses loyers, tant les recettes que les charges déductibles doivent être prises en compte hors TVA pour déterminer le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu.
Cette disposition évite une double taxation et garantit une cohérence dans le traitement fiscal des opérations immobilières soumises à TVA.
Application pratique de l’article 33 quater
Pour les TPE/PME propriétaires de locaux commerciaux
Une PME qui loue ses bureaux de 200 m² à 3 000 € HT/mois (soit 3 600 € TTC) déclarera uniquement 36 000 € de revenus fonciers HT annuels. Si elle engage 8 000 € TTC de travaux de rénovation, seuls 6 667 € HT seront déductibles de ses revenus fonciers, la TVA étant récupérée par ailleurs.
Pour les professions libérales et avocats
Un avocat propriétaire de ses locaux professionnels qu’il sous-loue partiellement peut opter pour la TVA. Avec des loyers soumis TVA de 2 400 € HT/mois et des charges de copropriété de 4 800 € TTC/an, seuls 4 000 € HT de charges seront déductibles selon l’article 33 quater, optimisant ainsi sa situation fiscale globale.
Pour les auto-entrepreneurs
L’auto-entrepreneur reste généralement en franchise de TVA, mais s’il dépasse les seuils et devient assujetti à la TVA sur ses locations meublées professionnelles, il devra appliquer l’article 33 quater pour ses déclarations de revenus fonciers.
Points d’attention fiscaux
L’application de l’article 33 quater nécessite une comptabilité rigoureuse distinguant TVA collectée et déductible. Les charges déductibles TVA incluent tous les frais liés à l’immeuble (travaux, assurances, frais de gestion) mais leur montant HT seul impacte le revenu foncier imposable.
Attention : cette règle ne s’applique qu’aux propriétaires effectivement assujettis à la TVA sur leurs loyers, pas à ceux en franchise ou exonérés.
Articles du CGI liés
L’article 33 quater s’articule avec les articles 29 et 30 du CGI (définition des revenus fonciers) et l’article 31 (charges déductibles). Il complète le dispositif de l’imposition foncière TVA prévu par le Code général des impôts.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, cabinet d’expertise comptable à Paris 8, nous accompagnons nos clients TPE/PME et professions libérales dans l’optimisation de leur fiscalité immobilière. L’option pour la TVA sur les loyers peut être avantageuse mais nécessite une analyse personnalisée de votre situation patrimoniale et professionnelle pour maximiser les bénéfices de l’article 33 quater.