Texte officiel de l’article 33 quinquies du CGI
Les loyers et prestations de toute nature qui constituent le prix d’un bail à réhabilitation conclu dans les conditions prévues par les articles L. 252-1 à L. 252-4 du code de la construction et de l’habitation ont le caractère de revenu foncier au sens de l’ article 14 . Toutefois, le revenu représenté par la valeur des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement réalisés par le preneur conformément à l’article L. 252-1 du code de la construction et de l’habitation ne donne lieu à aucune imposition.
Questions fréquentes sur l’article 33 quinquies
Les loyers d'un bail à réhabilitation sont-ils imposables comme revenus fonciers ?
Oui, selon l'article 33 quinquies du CGI, les loyers d'un bail à réhabilitation constituent des revenus fonciers imposables. Seule la valeur des travaux réalisés par le preneur est exonérée d'imposition.
Quels travaux sont exonérés dans un bail à réhabilitation ?
Les travaux de construction, reconstruction et agrandissement réalisés par le preneur conformément à l'article L. 252-1 du code de la construction sont exonérés d'imposition. Cette exonération ne concerne que la valeur des travaux, pas les loyers versés.
Ce que dit l’article 33 quinquies du CGI
L’article 33 quinquies du Code général des impôts définit le régime fiscal spécifique du bail à réhabilitation revenus fonciers. Ce dispositif établit que les loyers et prestations constituant le prix d’un bail à réhabilitation sont imposables comme revenus fonciers, tout en prévoyant une exonération pour la valeur des travaux réalisés par le preneur. Cette disposition s’applique aux baux conclus selon les articles L. 252-1 à L. 252-4 du code de la construction et de l’habitation.
Application pratique du bail à réhabilitation
Pour les TPE/PME propriétaires
Les entreprises propriétaires d’immeubles dégradés peuvent conclure un bail à réhabilitation avec un preneur qui s’engage à réaliser des travaux. Par exemple, une TPE louant un local commercial de 200 m² moyennant 2 000 € mensuels plus 150 000 € de travaux de rénovation devra déclarer les 24 000 € annuels de loyers comme revenus fonciers, mais la valeur des travaux reste exonérée. Cette optimisation permet de valoriser le patrimoine sans supporter l’intégralité de la charge fiscale.
Pour les professions libérales et avocats
Un avocat possédant un immeuble ancien peut utiliser le bail à réhabilitation pour le rénover sans investissement personnel. Si le preneur réalise 80 000 € de travaux d’aménagement en contrepartie d’un loyer réduit de 1 200 € mensuels, seuls les 14 400 € annuels de loyers constituent un revenu foncier imposable. La valeur des travaux échappe totalement à l’imposition, optimisant ainsi la rentabilité de l’opération.
Pour les auto-entrepreneurs
Un auto-entrepreneur propriétaire peut recourir au bail à réhabilitation pour ses locaux professionnels ou d’investissement. Les loyers perçus relèvent des revenus fonciers et non du chiffre d’affaires auto-entrepreneur, évitant ainsi le dépassement des seuils. Cette séparation des régimes fiscaux offre une flexibilité appréciable pour optimiser la fiscalité globale.
Points d’attention essentiels
L’exonération ne concerne que les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement définis à l’article L. 252-1 du code de la construction. Les simples travaux d’entretien ou de remise en état n’entrent pas dans ce dispositif. La qualification juridique du bail est cruciale : il doit respecter les conditions strictes des articles L. 252-1 à L. 252-4. Une mauvaise qualification pourrait remettre en cause l’avantage fiscal et soumettre la valeur des travaux à imposition.
Articles du CGI liés
L’article 33 quinquies renvoie à l’article 14 du CGI pour la définition des revenus fonciers. Il s’articule avec les articles 31 et suivants définissant le régime d’imposition des revenus fonciers. Les articles L. 252-1 à L. 252-4 du code de la construction précisent les conditions de validité du bail à réhabilitation, notamment les obligations du preneur et la nature des travaux éligibles.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet d’expertise comptable AdvizExperts à Paris 8 accompagne régulièrement TPE/PME, professions libérales et auto-entrepreneurs dans l’optimisation de leur fiscalité immobilière. Le bail à réhabilitation nécessite une rédaction juridique précise et un suivi comptable rigoureux pour sécuriser l’avantage fiscal. Nous recommandons une analyse préalable de la rentabilité et des risques, ainsi qu’un accompagnement dans la mise en place et le suivi de ces montages complexes.