Texte officiel de l’article 35 bis du CGI
I. – Les personnes qui louent ou sous-louent jusqu’au 31 décembre 2026 en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu pour les produits de cette location sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou sa résidence temporaire, dès lors qu’il justifie d’un contrat conclu en application du 3° de l’article L. 1242-2 du code du travail, et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables. II. – A compter du 1er janvier 2001 et jusqu’au 31 décembre 2026, les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n’excède pas 760 € par an. Cette exonération ne peut se cumuler avec les dispositions de l’article 50-0. III. – (Abrogé à compter du 1er janvier 2005)
Questions fréquentes sur l’article 35 bis
Puis-je bénéficier de l'exonération fiscale en louant une chambre de ma résidence principale ?
Oui, selon l'article 35 bis du CGI, vous êtes exonéré d'impôt sur les revenus de location meublée d'une pièce de votre habitation principale si les conditions sont respectées. Le locataire doit y résider principalement et le loyer doit rester raisonnable.
Quel est le plafond d'exonération pour la location meublée habituelle en 2024 ?
Le plafond d'exonération est fixé à 760 € par an pour les locations habituelles au public (type Airbnb). Au-delà de ce montant, les revenus deviennent imposables selon le régime des BIC.
Ce que dit l’article 35 bis du CGI
L’exonération location meublée habitation principale prévue par l’article 35 bis du Code général des impôts constitue un dispositif fiscal avantageux valable jusqu’au 31 décembre 2026. Cette mesure permet aux particuliers de générer des revenus complémentaires sans imposition sous certaines conditions strictes.
Le texte distingue deux régimes d’exonération : la location à un résident principal (paragraphe I) et la location habituelle au public avec un plafond de 760 € annuels (paragraphe II).
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les dirigeants de TPE peuvent optimiser leurs revenus personnels en louant une chambre de leur résidence principale à un salarié temporaire ou stagiaire. Par exemple, un gérant de SARL qui loue une chambre 400 € par mois (4 800 € annuels) à un employé en CDD bénéficie d’une exonération totale si les conditions sont remplies, notamment la justification du contrat de travail temporaire selon l’article L. 1242-2 du code du travail.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux installés dans les grandes métropoles peuvent tirer parti de ce dispositif. Un avocat parisien louant occasionnellement une chambre via les plateformes de location courte durée reste exonéré tant que ses revenus annuels n’excèdent pas 760 €, soit environ 63 € par mois. Au-delà, ces revenus relèvent du régime BIC.
Pour les auto-entrepreneurs
L’auto-entrepreneur doit être vigilant car cette exonération concerne exclusivement les revenus de location meublée de l’habitation principale et ne se cumule pas avec le régime de l’article 50-0. Si ses revenus de location dépassent les seuils, ils s’ajoutent à son chiffre d’affaires auto-entrepreneur dans la catégorie BIC.
Points d’attention
Plusieurs conditions cumulatives s’appliquent : la location doit concerner l’habitation principale du bailleur, les pièces louées doivent constituer la résidence principale ou temporaire du locataire, et les prix doivent rester dans des “limites raisonnables”. Cette notion jurisprudentielle s’apprécie au regard des prix du marché local.
Pour le régime du paragraphe II, l’exonération de 760 € annuels ne peut se cumuler avec les dispositions de l’article 50-0 du CGI (abattement forfaitaire pour frais). Le contribuable doit choisir le régime le plus avantageux.
Articles du CGI liés
L’article 35 bis s’articule avec l’article 35 (définition des BIC) pour les revenus dépassant les seuils d’exonération. Il faut également considérer l’article 50-0 pour l’abattement forfaitaire non cumulable, et les articles 34 et 35 pour la qualification fiscale des revenus excédentaires.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, nous recommandons à nos clients parisiens de documenter précisément leurs locations meublées pour justifier du respect des conditions d’exonération. Tenez un registre des locations, conservez les contrats de travail des locataires temporaires et évaluez régulièrement si le maintien sous ce régime reste optimal par rapport aux autres dispositifs fiscaux disponibles.