Texte officiel de l’article 35 du CGI
I. – Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés. 1° bis Personnes qui, à titre habituel, achètent des biens immeubles, en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux ; 2° Personnes se livrant à des opérations d’intermédiaire pour l’achat, la souscription ou la vente des biens visés au 1° ; 3° Personnes qui procèdent à la cession d’un terrain divisé en lots destinés à être construits lorsque le terrain a été acquis à cet effet ; a, b, c et d (Abrogés) ; 4° Personnes bénéficiaires d’une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble qui est vendu par fractions ou par lots à la diligence de ces personnes ; 5° Personnes qui donnent en location un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation, que la location comprenne, ou non, tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d’industrie ; 5° bis Personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés ; 6° Adjudicataires, concessionnaires et fermiers de droits communaux ; 7° Membres des copropriétés de navires mentionnées à l’article 8 quater . 7° bis (Abrogé à compter de la date d’entrée en vigueur du I de l’article 26 de la loi n° 96-1182 du 30 décembre 1996, JO du 31) ; 8° Personnes qui, à titre professionnel, effectuent, directement, par personne interposée ou par l’intermédiaire d’une fiducie, des opérations sur des contrats financiers, également dénommés ” instruments financiers à terme ”, mentionnés au III de l’article L. 211-1 du code monétaire et financier , à condition qu’elles aient opté pour ce régime dans les quinze jours du début du premier exercice d’imposition à ce titre. L’option est irrévocable. Ces dispositions s’appliquent aux personnes qui effectuent, directement ou par personne interposée, des opérations à terme sur marchandises sur un marché réglementé. II. – (Abrogé) III. – Pour l’application du présent article, les donations entre vifs ne sont pas opposables à l’administration.
Questions fréquentes sur l’article 35
Quand la location meublée relève-t-elle des BIC selon l'article 35 ?
La location meublée relève automatiquement des BIC selon l'article 35 bis du CGI, que l'activité soit professionnelle ou non. Cette qualification s'applique dès la première location d'un local d'habitation meublé.
Comment distinguer un marchand de biens d'un investisseur particulier ?
L'article 35 qualifie de marchand de biens (BIC) celui qui achète habituellement des immeubles pour les revendre. Le critère d'habitualité s'apprécie selon la fréquence, la répétition et l'intention spéculative des opérations.
Ce que dit l’article 35 du CGI
L’article 35 du Code général des impôts étend la définition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au-delà des activités commerciales traditionnelles. Ce texte fondamental classe dans la catégorie BIC diverses activités exercées par des personnes physiques, notamment les opérations immobilières habituelles, la location meublée et certaines activités financières spécialisées.
Contrairement à l’article 34 qui vise les professions commerciales classiques, l’article 35 capture des activités qui pourraient sembler relever d’autres régimes fiscaux mais présentent un caractère commercial par nature.
Application pratique par secteur d’activité
Pour les TPE/PME
Les entreprises développant une activité de marchand de biens relèvent automatiquement de l’article 35-1°. Par exemple, une SARL familiale qui achète régulièrement des appartements pour les rénover et les revendre sera imposée selon le régime BIC, avec possibilité d’opter pour le régime réel d’imposition et de déduire l’ensemble des charges (travaux, frais financiers, amortissements).
Les sociétés de promotion immobilière qui achètent des terrains pour y construire des logements (article 35-1° bis) bénéficient du même régime, permettant une gestion optimisée de leur trésorerie grâce aux règles de déduction des charges.
Pour les professions libérales et avocats
Un avocat qui développe parallèlement une activité de location meublée (article 35-5° bis) doit déclarer ces revenus en BIC, distinctement de ses honoraires relevant des bénéfices non commerciaux (BNC). Cette double qualification nécessite une comptabilité séparée et peut justifier l’option pour le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) si les revenus dépassent 23 000 € annuels.
Les professionnels du droit investissant dans des parts de sociétés immobilières avec intention spéculative habituelle entrent également dans le champ de l’article 35-1°.
Pour les auto-entrepreneurs
L’auto-entrepreneur exerçant une activité de courtage immobilier (article 35-2°) relève du régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 71% sur son chiffre d’affaires. Toutefois, s’il dépasse les seuils (188 700 € en 2024), il basculera automatiquement vers le régime réel d’imposition.
L’activité de location meublée en auto-entreprise bénéficie du même abattement de 71%, particulièrement avantageux pour débuter dans ce secteur.
Points d’attention essentiels
Le critère d’habitualité reste central dans l’application de l’article 35. L’administration fiscale examine la fréquence des opérations, leur organisation professionnelle et l’intention spéculative. Une seule opération exceptionnelle ne suffit généralement pas à caractériser l’habitualité.
Pour les opérations financières (article 35-8°), l’option pour le régime BIC doit être exercée dans les 15 jours du début d’activité et reste irrévocable, nécessitant une réflexion stratégique préalable.
La location d’établissement commercial meublé (article 35-5°) se distingue de la simple location commerciale en raison de la fourniture du mobilier professionnel, créant une requalification automatique en BIC.
Articles du CGI liés
L’article 35 s’articule avec l’article 34 (BIC classiques), l’article 35 bis (exonérations location meublée résidence principale) et l’article 35 A (revenus de fonds de placement immobilier). Cette cohérence législative assure une couverture complète des activités à caractère commercial.
Conseil AdvizExperts
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