Texte officiel de l’article 39 G du CGI
Pour l’application du 2° du 1 de l’article 39, les amortissements des immeubles ayant ouvert droit à la réduction d’impôt prévue à l’article 199 sexvicies ne sont admis en déduction du résultat imposable du bénéficiaire de cette réduction d’impôt qu’à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de cette réduction d’impôt. Les 2 et 3 du II de l’article 39 C ne sont pas applicables à la part des amortissements qui n’a pas été admise en déduction du résultat imposable en application du premier alinéa.
Questions fréquentes sur l’article 39 G
Comment calculer les amortissements d'un immeuble Malraux selon l'article 39 G ?
L'article 39 G limite la déduction des amortissements à la fraction du prix de revient excédant le montant retenu pour la réduction Malraux. Seule cette partie excédentaire peut être amortie fiscalement.
L'article 39 C s'applique-t-il aux amortissements non déductibles selon l'article 39 G ?
Non, les paragraphes 2 et 3 du II de l'article 39 C ne s'appliquent pas à la part des amortissements non admise en déduction selon l'article 39 G du CGI.
Ce que dit l’article 39 G du CGI
L’article 39 G du Code général des impôts établit une règle spécifique concernant les amortissements des immeubles ayant bénéficié de la réduction d’impôt Malraux (article 199 sexvicies). Cette disposition limite la déductibilité des amortissements pour éviter un double avantage fiscal. Concrètement, seule la fraction du prix de revient excédant le montant retenu pour calculer la réduction Malraux peut faire l’objet d’amortissements déductibles du résultat imposable.
Application pratique de l’article 39 G
Calcul des amortissements déductibles
Prenons l’exemple d’une SCI acquérant un immeuble de rapport pour 500 000 € dans un secteur sauvegardé. Si 400 000 € sont retenus pour le calcul de la réduction Malraux, seuls les amortissements calculés sur 100 000 € (500 000 – 400 000) seront déductibles. Avec un amortissement linéaire sur 40 ans, la déduction annuelle sera limitée à 2 500 € au lieu de 12 500 € sans cette restriction.
Pour les TPE/PME
Les entreprises détenant des immeubles historiques rénovés doivent adapter leur stratégie fiscale. L’article 39 G réduit significativement l’impact des amortissements sur leur résultat imposable, nécessitant une optimisation globale de leur fiscalité immobilière.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux investissant dans l’immobilier ancien via des sociétés civiles doivent intégrer cette limitation dans leurs projections de rentabilité. L’avantage fiscal se concentre sur la réduction d’impôt plutôt que sur les amortissements déductibles.
Pour les auto-entrepreneurs
Cette disposition ne concerne généralement pas les auto-entrepreneurs, qui ne peuvent pas déduire d’amortissements et n’ont pas accès au dispositif Malraux en tant que particuliers.
Points d’attention
L’article 39 G précise également que les dispositions de l’article 39 C (paragraphes 2 et 3 du II) relatives aux amortissements différés ne s’appliquent pas à la fraction non déductible. Cela signifie qu’aucun rattrapage ultérieur n’est possible pour ces amortissements “perdus”. Cette règle anti-optimisation vise à préserver l’équilibre du dispositif Malraux en évitant le cumul d’avantages fiscaux.
Articles du CGI liés
L’article 39 G s’articule avec l’article 199 sexvicies (réduction Malraux) et l’article 39 (règles générales d’amortissement). Il fait également référence à l’article 39 C concernant les amortissements différés, dont l’application est expressément exclue dans ce contexte spécifique.
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