Texte officiel de l’article 686 du CGI
Les déclarations ou élections de command ou d’ami, par suite d’adjudication ou contrat de vente de biens immeubles sont assujetties à une imposition fixe de 125 € lorsque la faculté d’élire command a été réservée dans l’acte d’adjudication ou le contrat de vente et que la déclaration est faite par acte public et notifiée dans les vingt-quatre heures de l’adjudication ou du contrat. Si la déclaration est faite après les vingt-quatre heures de l’adjudication ou du contrat, ou lorsque la faculté d’élire un command n’y a pas été réservée, les déclarations ou élections de command ou d’ami prévues au premier alinéa, sont assujetties à l’impôt aux taux prévus par le présent code.
Questions fréquentes sur l’article 686
Quel est le montant de la taxe pour une déclaration de command immobilier ?
La déclaration de command immobilier est soumise à une taxe fixe de 125€ si elle respecte les conditions de l'article 686 du CGI. Cette taxe s'applique uniquement si la faculté d'élire command a été réservée et que la déclaration est faite dans les 24 heures.
Que se passe-t-il si je déclare le command après 24 heures ?
Si la déclaration de command est effectuée après le délai de 24 heures ou sans réservation préalable, elle sera imposée aux taux proportionnels prévus par le Code général des impôts, soit un montant bien supérieur aux 125€ forfaitaires.
Ce que dit l’article 686 du CGI
L’article 686 du Code général des impôts encadre la fiscalité des déclarations de command immobilier suite à une adjudication ou vente de biens immeubles. Ce texte établit un régime fiscal préférentiel avec une taxe forfaitaire de 125€, sous réserve de respecter des conditions strictes de forme et de délai. La déclaration de command permet à l’acquéreur initial de révéler l’identité du véritable acheteur, une pratique courante dans les transactions immobilières professionnelles.
Application pratique
Conditions du tarif préférentiel à 125€
Pour bénéficier de la taxe fixe de 125€, trois conditions cumulatives s’imposent : la faculté d’élire command doit être expressément réservée dans l’acte initial, la déclaration doit être effectuée par acte public notarié, et la notification doit intervenir dans les 24 heures suivant l’adjudication ou le contrat de vente. Ce délai de 24 heures est impératif et ne souffre aucune exception.
Pour les TPE/PME
Les entreprises de promotion immobilière ou de marchand de biens utilisent fréquemment le mécanisme de command pour sécuriser leurs opérations. Une société peut ainsi acquérir un bien en réservant la faculté de désigner ultérieurement l’acquéreur définitif, permettant de finaliser le montage juridique et financier. L’économie fiscale est substantielle : alors qu’une vente classique génère des droits d’enregistrement de 5,80% du prix, la déclaration de command ne coûte que 125€.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels du droit accompagnent régulièrement leurs clients dans ces opérations complexes. La rédaction de la clause de réservation de command requiert une expertise juridique pointue. L’avocat doit veiller au respect scrupuleux des délais, car un retard d’une heure peut faire basculer la taxation de 125€ vers plusieurs milliers d’euros selon la valeur du bien.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs intervenant dans l’immobilier (agents immobiliers, conseillers en investissement) doivent maîtriser ces mécanismes pour optimiser les acquisitions de leur clientèle. Bien que ne pouvant pas directement bénéficier du dispositif, ils participent souvent au montage et à la coordination des intervenants.
Points d’attention
Le non-respect des conditions entraîne automatiquement l’application des taux proportionnels du CGI, soit 5,80% en principe. Sur un bien de 300 000€, l’économie entre le régime préférentiel (125€) et le régime de droit commun (17 400€) atteint plus de 17 000€. La jurisprudence administrative se montre particulièrement stricte sur le respect du délai de 24 heures, calculé de manière continue sans interruption pour les week-ends ou jours fériés.
Articles du CGI liés
L’article 686 s’articule avec d’autres dispositions fiscales immobilières. L’article 742 définit les taux de la taxe de publicité foncière, tandis que les articles 683 et suivants organisent le régime général des mutations immobilières. La cohérence de ces textes assure une imposition équitable des transferts de propriété selon leur nature juridique.
Conseil AdvizExperts
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