Texte officiel de l’article 729 du CGI
Les conventions qui portent sur des parts ou actions et qui sont considérées au regard des droits d’enregistrement comme translatives à titre onéreux de propriété immobilière en vertu des articles 727,728 et 1655 ter sont soumises à ces droits selon le tarif prévu en ce qui concerne les mutations à titre onéreux d’immeubles ou de droits immobiliers qui donnent lieu au paiement de la taxe de publicité foncière.
Questions fréquentes sur l’article 729
Quand s'applique l'article 729 CGI pour une cession de parts sociales ?
L'article 729 s'applique quand la cession de parts ou actions est considérée comme translative de propriété immobilière selon les articles 727, 728 et 1655 ter. Le tarif immobilier avec taxe de publicité foncière s'applique alors.
Quel tarif s'applique aux cessions visées par l'article 729 CGI ?
Ces cessions sont soumises au tarif des mutations à titre onéreux d'immeubles, soit 5,09% à 5,81% selon le département, incluant les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière.
Ce que dit l’article 729 du CGI
L’article 729 CGI établit un régime fiscal spécifique pour les cessions de parts ou actions qui sont assimilées à des mutations immobilières. Cette disposition vise les conventions portant sur des titres sociaux considérés comme translatifs de propriété immobilière au sens des articles 727, 728 et 1655 ter. Dans ce cas, le tarif applicable n’est plus celui des droits sociaux (3% ou 5%) mais celui des mutations immobilières, incluant la taxe de publicité foncière.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Une PME détenant un bien immobilier de 500 000€ voit ses parts cédées dans les 3 ans suivant l’apport (article 727). Au lieu du tarif de 3% sur parts sociales (15 000€), c’est le tarif immobilier qui s’applique : 5,09% à 5,81% selon le département, soit environ 25 450€ à 29 050€. Cette différence de 10 000€ minimum justifie une planification fiscale rigoureuse.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux créant une SCI pour détenir leurs locaux professionnels doivent anticiper cette règle. Si un avocat apporte son cabinet de 300 000€ en SCI et cède ses parts avant 3 ans, la cession sera taxée comme une vente immobilière directe, soit environ 15 270€ au lieu de 9 000€ au tarif parts sociales.
Pour les auto-entrepreneurs
Cette disposition concerne moins directement les auto-entrepreneurs, mais elle peut s’appliquer lors de la reprise d’une activité détenue par une société à prépondérance immobilière ou lors d’investissements dans des parts de sociétés civiles immobilières.
Points d’attention
L’article 729 crée une cohérence fiscale en évitant que la détention de biens immobiliers via des parts sociales échappe au régime fiscal immobilier. Les professionnels doivent identifier les situations à risque : cessions dans les 3 ans d’un apport (article 727), parts donnant droit à jouissance d’immeubles (article 728), ou sociétés transparentes (article 1655 ter). La différence de taxation peut représenter 2 à 3 points supplémentaires, soit plusieurs milliers d’euros sur des opérations importantes.
Articles du CGI liés
L’article 729 renvoie directement aux articles 727 (cessions dans les 3 ans d’apport), 728 (parts donnant droit à jouissance immobilière) et 1655 ter (sociétés civiles transparentes). Ces textes définissent les situations déclenchant l’application du tarif immobilier. L’article 726 fixe quant à lui les tarifs classiques des cessions de droits sociaux.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, nous recommandons à nos clients TPE/PME et professions libérales d’anticiper l’impact de l’article 729 CGI dès la structuration de leurs opérations. Une analyse préalable permet d’optimiser le timing des cessions ou de choisir des montages alternatifs. Notre expertise en fiscalité immobilière et des sociétés nous permet d’identifier les risques et d’accompagner nos clients dans leurs décisions patrimoniales, particulièrement pour les avocats et professions libérales souvent concernés par ces problématiques.