Texte officiel de l’article 744 du CGI
I. – Les baux à vie ou à durée illimitée sont soumis aux mêmes impositions que les mutations de propriété des biens auxquels ils se rapportent. II. – Pour les baux dont la durée est illimitée, la valeur servant d’assiette à l’impôt est déterminée par un capital formé de vingt fois la rente ou le prix annuel, et les charges aussi annuelles, en y ajoutant également les autres charges en capital, et les deniers d’entrée, s’il en est stipulé. Pour les baux à vie, sans distinction de ceux faits sur une ou plusieurs têtes, cette valeur est déterminée par un capital formé de dix fois le prix et les charges annuels, en y ajoutant de même le montant des deniers d’entrée et des autres charges, s’il s’en trouve d’exprimés. Si le prix en est stipulé payable en nature ou sur la base du cours de certains produits, le droit est liquidé d’après la valeur des produits au jour du contrat.
Questions fréquentes sur l’article 744
Comment calculer l'assiette d'imposition d'un bail à vie selon l'article 744 CGI ?
Pour un bail à vie, l'assiette est calculée en multipliant par 10 le loyer annuel et les charges, puis en ajoutant les deniers d'entrée et autres charges en capital éventuelles.
Quelle différence de calcul entre bail à vie et bail à durée illimitée ?
Le coefficient multiplicateur diffère : 10 fois le loyer annuel pour les baux à vie, contre 20 fois pour les baux à durée illimitée selon l'article 744 CGI.
Ce que dit l’article 744 du CGI
L’article 744 du Code général des impôts établit les règles d’imposition spécifiques aux baux à vie imposition et aux baux à durée illimitée. Ces contrats particuliers sont soumis aux mêmes droits d’enregistrement que les mutations de propriété, avec des modalités de calcul forfaitaires basées sur des coefficients multiplicateurs.
Application pratique des coefficients multiplicateurs
Pour les baux à durée illimitée
L’assiette d’imposition correspond à 20 fois le loyer annuel majoré des charges. Exemple concret : un bail emphytéotique avec un loyer de 5 000 € par an générera une assiette de 100 000 € (5 000 × 20), soumise aux droits de mutation à titre onéreux soit 5,80% en moyenne.
Pour les baux à vie
Le coefficient est ramené à 10, reflétant la durée plus limitée. Pour un bail viager de 8 000 € annuels avec 2 000 € de deniers d’entrée, l’assiette sera de 82 000 € (8 000 × 10 + 2 000). Cette différenciation reconnaît l’aléa lié à la durée de vie du preneur.
Cas particuliers et paiements en nature
Lorsque le loyer est stipulé en nature (récoltes, produits), l’administration fiscale retient la valeur des biens au jour de la signature du contrat, évitant les fluctuations ultérieures de cours.
Points d’attention pour les professionnels
Les TPE/PME propriétaires foncières doivent anticiper ces droits lors de la structuration de baux emphytéotiques. Pour les professions libérales et avocats conseillant leurs clients, la qualification juridique précise du bail est cruciale : la frontière entre bail de longue durée classique et bail à durée illimitée peut générer des écarts fiscaux significatifs.
Articles du CGI liés
L’article 744 s’articule avec les articles 746 à 748 sur les partages, et trouve son application pratique avec les tarifs des articles 680 et suivants. La cohérence du dispositif fiscal immobilier nécessite une approche globale de ces textes.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts accompagne régulièrement TPE/PME et professions libérales dans l’optimisation fiscale de leurs montages immobiliers. Nous recommandons un audit préalable de la qualification contractuelle pour sécuriser les enjeux fiscaux de ces opérations complexes, particulièrement en région parisienne où les montants en jeu sont significatifs.