Texte officiel de l’article 761 du CGI
Pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants . Pour les immeubles dont le propriétaire a l’usage à la date de la transmission, la valeur vénale réelle mentionnée au premier alinéa est réputée égale à la valeur libre de toute occupation. Néanmoins, si, dans les deux années qui ont précédé ou suivi, soit l’acte de donation, soit le point de départ des délais pour souscrire la déclaration de succession, les immeubles transmis ont fait l’objet d’une adjudication, soit par autorité de justice, soit volontaire, avec admission des étrangers, les droits exigibles ne peuvent être calculés sur une somme inférieure au prix de l’adjudication, en y ajoutant toutes les charges en capital, à moins qu’il ne soit justifié que la consistance des immeubles a subi, dans l’intervalle, des transformations susceptibles d’en modifier la valeur.
Questions fréquentes sur l’article 761
Comment évaluer un bien immobilier pour une donation selon l'article 761 du CGI ?
L'article 761 impose d'évaluer le bien selon sa valeur vénale réelle à la date de transmission. Si le propriétaire occupe le logement, on retient la valeur libre de toute occupation.
Que se passe-t-il si le bien a été vendu aux enchères dans les 2 ans ?
Le fisc peut imposer une valeur minimum égale au prix d'adjudication majoré des charges, sauf si des transformations ont modifié la valeur du bien entre temps.
Ce que dit l’article 761 du CGI
L’article 761 CGI évaluation immobilière fixe les règles d’estimation des biens immobiliers lors de donations ou successions. Le texte impose d’évaluer les immeubles selon leur valeur vénale réelle donation à la date de transmission, sur déclaration des parties. Cette valeur s’entend libre de toute occupation lorsque le propriétaire occupe le bien. Une règle anti-abus prévoit qu’en cas d’adjudication dans les 2 ans précédant ou suivant la transmission, les droits mutation titre gratuit ne peuvent être calculés sur une base inférieure au prix de vente.
Application pratique de l’évaluation immobilière
Pour les TPE/PME
Les dirigeants de TPE/PME possédant des locaux professionnels doivent être vigilants lors de transmissions familiales. Si l’entreprise occupe un immeuble détenu personnellement par le dirigeant, l’évaluation bien immobilier succession se fera sur la valeur libre, majorant ainsi les droits. Exemple : un local commercial occupé par l’entreprise familiale, évalué 300 000€ occupé, sera retenu pour 400 000€ en valeur libre.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux doivent anticiper la transmission de leur cabinet. L’article 761 s’applique aux murs professionnels : un cabinet d’avocat parisien transmis par donation verra ses murs évalués selon la valeur vénale réelle, soit environ 8 000€/m² en 2024 pour Paris 8. Les charges de copropriété ne sont pas déductibles de cette évaluation.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins concernés par les transmissions d’entreprise, les auto-entrepreneurs propriétaires de biens immobiliers mixtes (habitation/activité) doivent connaître ces règles. La partie professionnelle sera évaluée selon l’article 761, avec application du barème des droits mutation titre gratuit.
Points d’attention sur le prix d’adjudication
La règle du prix adjudication donation constitue un piège fiscal majeur. Si un bien a été vendu aux enchères 250 000€ et qu’il est donné 18 mois plus tard avec une évaluation de 220 000€, l’administration retiendra 250 000€ plus les frais. Cette règle vise à éviter les sous-évaluations après ventes publiques récentes. Seules des transformations substantielles (rénovation lourde, extension) permettent d’écarter cette règle.
Articles du CGI liés
L’article 761 renvoie aux articles 767 et suivants pour les charges déductibles. L’article 762 bis traite des droits d’habitation et d’usage (60% de la valeur d’usufruit). L’article 669 fixe les barèmes viagers pour l’usufruit. Ces textes forment un ensemble cohérent pour l’évaluation des transmissions gratuites immobilières.
Conseil AdvizExperts
Nos experts-comptables parisiens accompagnent TPE/PME, professions libérales et avocats dans l’optimisation de leurs transmissions immobilières. L’évaluation selon l’article 761 nécessite une expertise fine : nous réalisons des estimations documentées et conseillons sur le timing optimal des donations. Notre cabinet du 8ème arrondissement maîtrise les spécificités du marché immobilier parisien et les stratégies de transmission familiale adaptées à chaque situation professionnelle.