Texte officiel de l’article 762 bis du CGI
Pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, la valeur des droits d’habitation et d’usage est de 60 % de la valeur de l’usufruit déterminée conformément au I de l’article 669 .
Questions fréquentes sur l’article 762 bis
Comment sont évalués les droits d'habitation et d'usage dans une succession ?
Les droits d'habitation et d'usage sont évalués à 60% de la valeur de l'usufruit selon l'article 762 bis du CGI. Cette règle s'applique pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit.
Quelle différence entre droit d'habitation et droit d'usage en matière fiscale ?
Fiscalement, les droits d'habitation et d'usage sont traités de manière identique par l'article 762 bis. Tous deux sont évalués à 60% de la valeur de l'usufruit pour les droits de succession.
Ce que dit l’article 762 bis du CGI
L’article 762 bis du Code général des impôts établit une règle spécifique pour l’évaluation des droits d’habitation et d’usage lors des transmissions à titre gratuit. Ces droits réels d’usage sont valorisés à 60% de la valeur de l’usufruit, elle-même déterminée selon les barèmes de l’article 669 du CGI.
Cette disposition concerne principalement les successions et donations où le défunt ou donateur a consenti un droit d’habitation sur un logement ou un droit d’usage sur un bien mobilier au profit d’un tiers, souvent le conjoint survivant.
Application pratique
Calcul de la valeur imposable
Pour déterminer la valeur des droits d’habitation et d’usage, il faut d’abord calculer la valeur de l’usufruit selon l’âge du bénéficiaire. Par exemple, pour un usufruitier de 65 ans, l’usufruit vaut 40% de la pleine propriété. Le droit d’habitation sera donc évalué à : 40% × 60% = 24% de la valeur du bien en pleine propriété.
Distinction avec l’usufruit
Cette règle de 60% reflète le caractère plus restrictif des droits d’habitation et d’usage par rapport à l’usufruit. Le droit d’habitation ne permet que d’habiter le logement sans possibilité de location, tandis que l’usufruit confère tous les droits d’usage et de jouissance.
Points d’attention
L’évaluation à 60% s’applique automatiquement, sans possibilité de contestation basée sur une utilisation moindre du bien. Les héritiers doivent donc anticiper cette valorisation lors de la planification successorale. La combinaison avec d’autres droits réels peut également modifier l’approche fiscale.
Articles du CGI liés
L’article 762 bis renvoie directement à l’article 669 du CGI pour le calcul de base de l’usufruit. L’article 761 traite de l’évaluation générale des biens immobiliers, tandis que les articles 767 et suivants précisent les règles de déduction des charges.
Conseil AdvizExperts
Nos experts du cabinet AdvizExperts à Paris 8 accompagnent TPE/PME, professions libérales et auto-entrepreneurs dans l’optimisation de leurs transmissions patrimoniales. L’évaluation des droits d’habitation et d’usage nécessite une expertise technique précise pour éviter les redressements fiscaux et optimiser la fiscalité successorale de nos clients.