Texte officiel de l’article 775 sexies du CGI
Les frais de reconstitution des titres de propriété d’immeubles ou de droits immobiliers pour lesquels le droit de propriété du défunt n’a pas été constaté avant son décès par un acte régulièrement transcrit ou publié, mis à la charge des héritiers par le notaire, sont admis, sur justificatifs, en déduction de l’actif successoral dans la limite de la valeur déclarée de ces biens, à la condition que les attestations notariées mentionnées au 3° de l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, relatives à ces biens, soient publiées dans un délai de vingt-quatre mois à compter du décès.
Questions fréquentes sur l’article 775 sexies
Quels sont les frais de reconstitution de titres de propriété déductibles en succession ?
Les frais engagés par les héritiers pour reconstituer les titres de propriété d'immeubles du défunt non transcrits de son vivant sont déductibles de l'actif successoral. Ces frais doivent être justifiés et plafonnés à la valeur déclarée des biens concernés.
Dans quel délai faut-il publier les attestations notariées pour bénéficier de la déduction ?
Les attestations notariées relatives aux biens concernés doivent être publiées dans un délai de 24 mois à compter du décès. Ce délai est impératif pour pouvoir déduire les frais de reconstitution des titres de l'actif successoral.
Ce que dit l’article 775 sexies du CGI
L’article 775 sexies du Code général des impôts permet aux héritiers de déduire de l’actif successoral les frais de reconstitution des titres de propriété d’immeubles du défunt. Cette disposition s’applique uniquement lorsque le droit de propriété n’a pas été constaté du vivant du défunt par un acte régulièrement transcrit ou publié au service de la publicité foncière.
La déduction est conditionnée à la production de justificatifs et plafonnée à la valeur déclarée des biens concernés. Les attestations notariées doivent impérativement être publiées dans les 24 mois suivant le décès.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les dirigeants de TPE/PME possédant des biens immobiliers d’entreprise non titrés peuvent exposer leurs héritiers à des frais de reconstitution importants. Par exemple, pour un local commercial de 200 000 euros sans titre de propriété, les frais de reconstitution peuvent atteindre 3 000 à 5 000 euros, entièrement déductibles sous conditions.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux propriétaires de leurs locaux d’exercice doivent être particulièrement vigilants. Un cabinet d’avocat installé dans un immeuble haussmannien acquis par succession familiale sans formalités peut générer des frais de reconstitution de 4 000 à 8 000 euros lors du décès du praticien.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins concernés par la propriété immobilière professionnelle, les auto-entrepreneurs peuvent être confrontés à cette problématique pour leur résidence principale ou leurs biens locatifs. La déduction reste applicable dans le patrimoine privé.
Points d’attention
Le respect du délai de 24 mois est crucial : tout dépassement fait perdre le bénéfice de la déduction. Les justificatifs doivent être conservés précieusement, incluant les factures du notaire et les attestations de publication. La déduction ne peut excéder la valeur déclarée du bien, créant un plafonnement automatique.
Articles du CGI liés
L’article 775 sexies s’inscrit dans le dispositif général des déductions de l’actif successoral. Il complète notamment l’article 768 relatif aux dettes déductibles et s’articule avec le décret n°55-22 du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière.
Conseil AdvizExperts
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