Texte officiel de l’article 776 quater du CGI
A compter du 1er janvier 2014 (1), les frais de reconstitution des titres de propriété d’immeubles ou de droits immobiliers engagés dans les vingt-quatre mois précédant une donation entre vifs pour permettre de constater le droit de propriété du donateur et mis à la charge de ce dernier par le notaire sont admis, sur justificatifs, en déduction de la valeur déclarée des biens transmis, dans la limite de cette valeur, à la condition que les attestations notariées, mentionnées au 3° de l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, relatives à ces biens aient été publiées dans les six mois précédant l’acte de donation.
Questions fréquentes sur l’article 776 quater
Quels frais de reconstitution sont déductibles lors d'une donation immobilière ?
Les frais de reconstitution des titres de propriété engagés dans les 24 mois précédant la donation et pris en charge par le donateur sont déductibles. Ces frais doivent être justifiés et l'attestation notariée publiée dans les 6 mois précédant l'acte.
Dans quel délai l'attestation notariée doit-elle être publiée pour bénéficier de la déduction ?
L'attestation notariée relative aux biens donnés doit être publiée dans les 6 mois précédant l'acte de donation. Cette condition est impérative pour pouvoir déduire les frais de reconstitution des titres.
Ce que dit l’article 776 quater du CGI
L’article 776 quater du Code général des impôts, applicable depuis le 1er janvier 2014, permet la déduction des frais de reconstitution titres donation de la valeur déclarée des biens immobiliers transmis. Cette disposition vise à alléger la charge fiscale des donations immobilières lorsque le donateur doit engager des frais pour établir son droit de propriété. Les frais doivent être engagés dans les 24 mois précédant la donation et supportés par le donateur via le notaire.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les dirigeants de TPE/PME possédant des biens immobiliers professionnels peuvent bénéficier de cette déduction lors de transmissions familiales. Par exemple, un chef d’entreprise donnant un local commercial de 300 000 € ayant engagé 5 000 € de frais de reconstitution verra la valeur taxable ramenée à 295 000 €, générant une économie d’impôt de 1 000 € (taux 20% en ligne directe).
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux détenant leur cabinet en propriété peuvent optimiser leurs donations en anticipant ces frais. Un avocat donnant ses parts de SCI détenant les murs du cabinet peut déduire les frais d’expertise foncière ou de bornage engagés pour clarifier les limites de propriété, sous réserve du respect des délais légaux.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins concernés par les transmissions immobilières complexes, les auto-entrepreneurs propriétaires de locaux d’activité peuvent également bénéficier de cette mesure lors de donations familiales, notamment pour les frais de recherche d’actes anciens ou de purge d’hypothèques.
Points d’attention
Plusieurs conditions strictes conditionnent l’application de l’article 776 quater CGI. Le délai de 24 mois pour engager les frais avant la donation est impératif, tout comme la publication de l’attestation notariée dans les 6 mois précédant l’acte. La déduction est plafonnée à la valeur du bien transmis et nécessite la production de justificatifs détaillés. Les frais doivent être directement liés à la reconstitution des titres et non à d’autres prestations notariales.
Articles du CGI liés
L’article 776 quater s’articule avec l’article 777 CGI fixant les tarifs de droits de mutation, l’article 779 CGI prévoyant les abattements (100 000 € en ligne directe), et les dispositions du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière. Cette cohérence permet une optimisation globale des coûts de transmission.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts, spécialisé dans l’accompagnement des TPE/PME et professions libérales à Paris 8, recommande d’anticiper ces frais lors de tout projet de donation immobilière. Nous conseillons de débuter les démarches de reconstitution 18 mois avant la donation envisagée pour sécuriser les délais. Notre expertise nous permet d’identifier tous les frais déductibles et d’optimiser votre stratégie patrimoniale en coordination avec votre notaire.