Texte officiel de l’article 856 du CGI
Tout acte portant sous-bail, subrogation, cession ou rétrocession de bail doit contenir la reproduction littérale de la mention d’enregistrement du bail cédé en totalité ou en partie, lorsque cette formalité est obligatoire.
Questions fréquentes sur l’article 856
Que se passe-t-il si je ne reproduis pas la mention d'enregistrement lors d'une cession de bail ?
L'acte de cession sera considéré comme irrégulier et pourra être refusé par l'administration fiscale. Cette mention est obligatoire pour tous les actes de cession, sous-bail ou subrogation de bail.
La reproduction de la mention d'enregistrement est-elle obligatoire pour tous les baux commerciaux ?
Non, cette obligation ne s'applique que lorsque l'enregistrement du bail initial était obligatoire. Cela concerne principalement les baux commerciaux d'une durée supérieure à 12 ans ou d'un montant annuel supérieur à 5 000 €.
Ce que dit l’article 856 du CGI
L’article 856 CGI cession bail impose une obligation précise : lors de toute opération de sous-bail, subrogation, cession ou rétrocession de bail, l’acte doit obligatoirement reproduire de manière littérale la mention d’enregistrement du bail original. Cette règle s’applique uniquement lorsque l’enregistrement du bail initial était une formalité obligatoire selon la réglementation fiscale.
Application pratique de l’article 856
Pour les TPE/PME
Les entreprises qui cèdent leur bail commercial doivent veiller à ce que l’acte de cession reprenne intégralement la mention enregistrement bail du contrat initial. Par exemple, une PME parisienne cédant son bail commercial de 8 000 € annuels devra reproduire textuellement la quittance d’enregistrement dans l’acte de cession. Le non-respect de cette formalité peut entraîner le refus de l’enregistrement et des pénalités fiscales de 10 % du montant des droits.
Pour les professions libérales et avocats
Les cabinets d’avocats ou professions libérales qui transfèrent leur bail professionnel doivent particulièrement être vigilants. Lors de la cession d’un cabinet d’avocat avec reprise du bail, l’acte notarié doit obligatoirement mentionner les références d’enregistrement du bail initial. Cette obligation concerne tous les baux professionnels soumis à enregistrement, soit ceux supérieurs à 5 000 € annuels.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins fréquent, un auto-entrepreneur peut être concerné s’il sous-loue son local professionnel. Dans ce cas de sous-bail enregistrement, l’acte doit reproduire la mention du bail principal. Par exemple, un auto-entrepreneur consultant informatique sous-louant une partie de ses bureaux de 400 € mensuels doit respecter cette formalité si le bail initial était soumis à enregistrement.
Points d’attention essentiels
La reproduction doit être strictement littérale, incluant les références fiscales, la date d’enregistrement et le montant des droits acquittés. L’administration fiscale vérifie systématiquement cette conformité. Les cession bail formalités nécessitent donc une attention particulière : numéro d’enregistrement, date, bureau des impôts compétent et montant des droits de 0,6 % du loyer annuel majoré des charges. Toute omission ou erreur dans cette reproduction entraîne automatiquement le refus de la formalité.
Articles du CGI liés
L’article 856 s’articule avec l’article 855 CGI qui impose la mention d’enregistrement dans les expéditions d’actes publics, et l’article 635 CGI qui définit les baux soumis à enregistrement obligatoire. Ces textes forment un ensemble cohérent garantissant la traçabilité fiscale des opérations immobilières commerciales et professionnelles.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet d’expertise comptable AdvizExperts à Paris 8 recommande à ses clients TPE/PME et professions libérales de systématiquement vérifier la présence et l’exactitude de ces mentions avant toute signature. Nous accompagnons nos clients dans ces démarches complexes, en liaison avec leurs notaires, pour sécuriser juridiquement et fiscalement leurs opérations de cession ou sous-location. Une anticipation de ces formalités évite des retards coûteux et des pénalités fiscales.