Texte officiel de l’article 864 du CGI
Le notaire qui reçoit un traité de cession d’un office ministériel ou un acte de vente, d’échange ou de partage ou un acte de cession de droit à un bail ou du bénéfice d’une promesse de bail portant sur tout ou partie d’un immeuble est tenu d’informer les parties de l’existence des sanctions édictées au 5 du V de l’article 1754 , aux articles 1729 et 1840 B du présent code et à l’article 1202 du code civil , de faire mention de cette information dans l’acte et d’y affirmer qu’à sa connaissance cet acte n’est modifié ou contredit par aucune contre-lettre contenant une augmentation du prix ou de la soulte. Cette disposition ne s’applique pas aux adjudications publiques.
Questions fréquentes sur l’article 864
Quelles sont les obligations du notaire selon l'article 864 du CGI lors d'une vente immobilière ?
Le notaire doit informer les parties des sanctions fiscales prévues aux articles 1754, 1729 et 1840 B du CGI, mentionner cette information dans l'acte et attester qu'aucune contre-lettre ne modifie le prix déclaré. Ces obligations s'appliquent aux ventes, échanges, partages et cessions de baux immobiliers.
L'article 864 du CGI s'applique-t-il aux adjudications publiques ?
Non, l'article 864 du CGI exclut expressément les adjudications publiques de son champ d'application. Les obligations d'information sur les sanctions fiscales et d'attestation concernant les contre-lettres ne s'appliquent donc pas lors des ventes aux enchères publiques.
Ce que dit l’article 864 du CGI
L’article 864 CGI obligations notaire impose des devoirs d’information et de vigilance spécifiques lors des transactions immobilières. Le notaire doit obligatoirement informer les parties des sanctions fiscales encourues en cas de dissimulation de prix, notamment celles prévues aux articles 1754 (amendes pour déclarations inexactes), 1729 (majorations pour mauvaise foi) et 1840 B du CGI, ainsi qu’à l’article 1202 du Code civil relatif à la nullité des contre-lettres frauduleuses.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les entreprises qui acquièrent des locaux commerciaux ou industriels sont directement concernées par ces dispositions. Lors d’une cession immobilière notaire, l’entrepreneur doit être conscient que toute minoration du prix déclaré expose à des sanctions fiscales immobilier pouvant atteindre 40% du montant dissimulé, plus les intérêts de retard. Par exemple, sur un local commercial de 300 000€ dont le prix réel serait minoré à 250 000€, l’amende peut atteindre 20 000€.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux qui acquièrent des cabinets ou locaux d’exercice doivent particulièrement veiller au respect de ces obligations. La cession d’un office ministériel cession comme une étude notariale ou d’huissier implique des contrôles renforcés. Le notaire instrumentaire doit s’assurer de l’absence de contre-lettre augmentation prix qui pourrait dissimuler des éléments de clientèle non déclarés.
Pour les auto-entrepreneurs
Même les micro-entrepreneurs sont concernés lorsqu’ils investissent dans l’immobilier professionnel. L’acquisition d’un local d’activité, même modeste, doit respecter ces obligations déclaratives. Le notaire les informera systématiquement des risques de redressement fiscal en cas de prix minoré.
Points d’attention
L’attestation notariale constitue un engagement de responsabilité important. Le notaire doit vérifier la cohérence du prix avec la valeur vénale réelle du bien. En pratique, des indices comme un prix anormalement bas par rapport au marché local, des travaux récents non valorisés ou des conditions de vente particulières peuvent alerter sur l’existence potentielle d’une contre-lettre. Les sanctions s’appliquent aussi bien à l’acquéreur qu’au vendeur, avec des amendes pouvant représenter jusqu’à 40% du montant dissimulé.
Articles du CGI liés
L’article 864 renvoie à plusieurs textes essentiels : l’article 1754 du CGI prévoit les amendes pour inexactitudes dans les déclarations, l’article 1729 fixe les majorations pour manquement délibéré (40%), et l’article 1840 B sanctionne spécifiquement la dissimulation de prix. Ces dispositions forment un arsenal répressif cohérent contre la fraude immobilière.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts à Paris 8 accompagne régulièrement TPE, PME et professions libérales dans leurs acquisitions immobilières. Nous recommandons une évaluation préalable du bien par un expert pour justifier le prix de cession et éviter tout soupçon de minoration. Notre expertise en fiscalité immobilière permet d’optimiser légalement la transaction tout en respectant scrupuleusement les obligations déclaratives de l’article 864 du CGI.