Texte officiel de l’article 964 du CGI
Il est institué un impôt annuel sur les actifs immobiliers désigné sous le nom d’impôt sur la fortune immobilière. Sont soumises à cet impôt, lorsque la valeur de leurs actifs mentionnés à l’article 965 est supérieure à 1 300 000 € : 1° Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France, à raison de leurs actifs mentionnés au même article 965 situés en France ou hors de France. Toutefois, les personnes physiques mentionnées au premier alinéa du présent 1° qui n’ont pas été fiscalement domiciliées en France au cours des cinq années civiles précédant celle au cours de laquelle elles ont leur domicile fiscal en France ne sont imposables qu’à raison des actifs mentionnés au 2°. Cette disposition s’applique au titre de chaque année au cours de laquelle le redevable conserve son domicile fiscal en France, jusqu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle le domicile fiscal a été établi en France ; 2° Les personnes physiques n’ayant pas leur domicile fiscal en France, à raison des biens et droits immobiliers mentionnés au 1° de l’article 965 situés en France et des parts ou actions de sociétés ou organismes mentionnés au 2° du même article 965 , à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens et droits immobiliers. Sauf dans les cas prévus aux a et b du 4 de l’article 6, les couples mariés font l’objet d’une imposition commune. Les partenaires liés par un pacte civil de solidarité défini à l’article 515-1 du code civil et les personnes vivant en concubinage notoire font l’objet d’une imposition commune. Les conditions d’assujettissement sont appréciées au 1er janvier de chaque année.
Questions fréquentes sur l’article 964
Quel est le seuil d'assujettissement à l'IFI en 2024 ?
Le seuil d'assujettissement à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) est fixé à 1 300 000 € de patrimoine immobilier net au 1er janvier. Ce seuil s'applique à la valeur nette des biens immobiliers après déduction des dettes.
L'IFI s'applique-t-il aux non-résidents français ?
Oui, les non-résidents sont soumis à l'IFI uniquement sur leurs biens immobiliers situés en France et leurs parts de sociétés détenant de l'immobilier français. Le seuil de 1,3M€ reste le même que pour les résidents.
Ce que dit l’article 964 du CGI
L’article 964 du Code général des impôts institue l’IFI impôt fortune immobilière, qui remplace l’ancien ISF depuis 2018. Cet impôt annuel frappe les patrimoines immobiliers supérieurs à 1 300 000 €. Le texte définit précisément les personnes assujetties selon leur domicile fiscal et établit les règles d’imposition commune pour les couples.
Application pratique
Seuil d’assujettissement et calcul
Le seuil IFI 1300000 euros s’applique à la valeur nette du patrimoine immobilier au 1er janvier. Par exemple, un couple marié propriétaire d’une résidence principale valorisée 800 000 € et d’un appartement locatif de 600 000 € (total 1 400 000 €) sera assujetti à l’IFI sur la fraction dépassant 1 300 000 €, soit 100 000 €.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux doivent distinguer les biens immobiliers professionnels (cabinet, local) qui sont généralement exonérés d’IFI, des biens patrimoniaux soumis à l’impôt. Un avocat propriétaire de son cabinet (valeur 500 000 €) et de sa résidence principale (900 000 €) ne sera imposable que sur cette dernière.
Pour les auto-entrepreneurs
L’auto-entrepreneur exerçant à domicile peut bénéficier d’une exonération partielle sur la partie de son logement affectée à l’activité professionnelle, sous conditions strictes d’affectation exclusive et permanente.
Points d’attention
L’assujettissement IFI présente plusieurs spécificités importantes. Les nouveaux résidents fiscaux français bénéficient d’un régime de faveur pendant 5 ans : ils ne sont imposables que sur leurs biens immobiliers français. L’imposition commune s’applique automatiquement aux couples mariés, pacsés et concubins notoires. L’évaluation des biens au 1er janvier nécessite une actualisation annuelle des valeurs vénales.
Articles du CGI liés
L’article 964 CGI renvoie directement à l’article 965 qui définit l’assiette de l’IFI, notamment les biens immobiliers concernés et les parts de sociétés immobilières. L’article 6 précise les cas d’imposition séparée des époux. Cette architecture législative forme un ensemble cohérent pour l’application de l’IFI.
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