Texte officiel de l’article 966 du CGI
I.-Pour l’application de l’article 965 , n’est pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale l’exercice par une société ou un organisme d’une activité de gestion de son propre patrimoine immobilier. II.-Pour l’application de l’article 965, sont considérées comme des activités commerciales les activités mentionnées aux articles 34 et 35, à l’exception de celles mentionnées au I du présent article. Sont également considérées comme des activités commerciales les activités de sociétés qui, outre la gestion d’un portefeuille de participations, participent activement à la conduite de la politique de leur groupe et au contrôle de leurs filiales et rendent, le cas échéant et à titre purement interne, des services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers.
Questions fréquentes sur l’article 966
Une société de gestion immobilière est-elle considérée comme commerciale pour l'IFI ?
Non, selon l'article 966 CGI, la simple gestion de son propre patrimoine immobilier n'est pas une activité commerciale. La société reste donc soumise à l'IFI sans possibilité d'exonération.
Quand une holding peut-elle bénéficier de l'exonération d'IFI ?
Une holding est considérée comme commerciale si elle participe activement à la politique du groupe, contrôle ses filiales et rend des services internes spécifiques. Elle peut alors bénéficier de l'exonération d'IFI sous conditions.
Ce que dit l’article 966 du CGI
L’article 966 CGI activités commerciales précise les contours des activités ouvrant droit à l’exonération d’IFI. Il établit une distinction fondamentale : la simple gestion de patrimoine immobilier par une société n’est pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. À l’inverse, certaines activités de holding peuvent être qualifiées de commerciales sous conditions strictes.
Application pratique de l’article 966
Pour les TPE/PME détenant de l’immobilier
Une PME possédant des bureaux d’une valeur de 1,5 million d’euros utilisés pour son activité bénéficie de l’exonération d’IFI. En revanche, si cette même entreprise crée une SCI pour détenir ses locaux et se contente de les louer, l’article 966 exclut cette activité de gestion du champ commercial. Les parts de SCI restent donc imposables à l’IFI.
Pour les professions libérales et avocats
Un cabinet d’avocats détenant ses locaux professionnels via une structure dédiée doit analyser l’activité réelle de cette société. Si elle se limite à percevoir des loyers du cabinet, elle ne peut prétendre au caractère commercial. L’exonération d’IFI ne s’applique pas, contrairement à une détention directe de l’immobilier professionnel.
Pour les holdings et structures patrimoniales
L’article 966 ouvre une voie d’exonération pour les holdings actives. Une holding détenant des participations d’une valeur de 2 millions d’euros peut être qualifiée de commerciale si elle : participe activement à la stratégie du groupe, exerce un contrôle effectif sur ses filiales, et fournit des services internes (comptabilité, juridique, financier). Cette qualification permet l’exonération d’IFI des parts détenues.
Points d’attention essentiels
La frontière entre gestion passive et activité commerciale reste source de contentieux. L’administration fiscale examine la réalité des prestations rendues par la holding. Des contrats de prestations formalisés, une facturation interne et des moyens humains dédiés renforcent la qualification commerciale. Pour un patrimoine immobilier de 1,8 million d’euros, l’enjeu représente jusqu’à 3 000 euros d’IFI annuelle.
Articles du CGI liés
L’article 966 s’articule avec l’article 965 définissant l’assiette de l’IFI et les articles 34-35 précisant les activités commerciales. Cette cohérence législative détermine les stratégies d’optimisation patrimoniale et les restructurations possibles avant le 1er janvier de chaque année d’imposition.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts, spécialisé dans l’accompagnement des TPE/PME et professions libérales du 8ème arrondissement parisien, recommande un audit préalable de vos structures patrimoniales. L’application de l’article 966 nécessite une analyse cas par cas pour sécuriser vos montages et optimiser votre IFI en toute légalité.