Texte officiel de l’article 969 du CGI
Les actifs mentionnés à l’article 965 transférés dans un patrimoine fiduciaire ou ceux éventuellement acquis en remploi sont compris dans le patrimoine du constituant pour leur valeur vénale nette.
Questions fréquentes sur l’article 969
Les biens immobiliers placés en fiducie échappent-ils à l'IFI ?
Non, selon l'article 969 du CGI, les actifs immobiliers transférés dans un patrimoine fiduciaire restent imposables à l'IFI dans le patrimoine du constituant pour leur valeur vénale nette.
Comment sont évalués les biens immobiliers en fiducie pour l'IFI ?
Les biens immobiliers en fiducie sont évalués à leur valeur vénale nette au 1er janvier de l'année d'imposition, comme s'ils appartenaient directement au constituant.
Ce que dit l’article 969 du CGI
L’article 969 CGI fiducie IFI établit une règle fondamentale : les actifs immobiliers transférés dans un patrimoine fiduciaire demeurent imposables à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dans le patrimoine du constituant. Cette disposition vise à éviter les montages d’optimisation fiscale via la fiducie immobilière.
Application pratique de la fiducie immobilière
Pour les TPE/PME
Les dirigeants de TPE/PME utilisant une fiducie-gestion pour organiser leur patrimoine immobilier professionnel (bureaux, entrepôts) restent redevables de l’IFI. Par exemple, un dirigeant transférant un immeuble de bureaux de 2 millions d’euros en fiducie continuera de déclarer cette valeur dans son patrimoine IFI.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux et avocats constituant une fiducie pour optimiser la gestion de leurs locaux professionnels doivent maintenir l’imposition IFI sur le constituant. Une clinique vétérinaire de 1,8 million d’euros placée en fiducie restera imposable dans le patrimoine du praticien constituant.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins concernés par l’IFI, certains auto-entrepreneurs propriétaires d’un patrimoine immobilier important doivent savoir que la fiducie ne permet pas d’échapper à cette imposition sur les biens transférés.
Points d’attention fiscaux
L’article 969 du CGI s’applique tant aux biens initialement transférés qu’aux actifs acquis en remploi par le fiduciaire. La valeur vénale nette s’entend après déduction des dettes. Cette règle de transparence fiscale maintient l’équité de l’IFI en empêchant l’évasion via les structures fiduciaires.
Articles du CGI liés
L’article 965 définit le champ d’application de l’IFI. L’article 970 traite spécifiquement des trusts. Ces dispositions forment un ensemble cohérent de lutte contre l’optimisation fiscale internationale via les structures de détention indirecte.
Conseil AdvizExperts
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