Texte officiel de l’article 973 du CGI
I.-La valeur des actifs mentionnés à l’article 965 est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès. Par dérogation au deuxième alinéa de l’article 761 , un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. En cas d’imposition commune, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l’abattement précité. Les valeurs mobilières cotées sur un marché sont évaluées selon le dernier cours connu ou selon la moyenne des trente derniers cours qui précèdent la date d’imposition. II.-Pour la valorisation des parts ou actions mentionnées au 2° de l’article 965, ne sont pas prises en compte les dettes contractées directement ou indirectement, par une société ou un organisme : 1° Pour l’acquisition d’un actif imposable à une personne mentionnée au 1° de l’article 965 qui contrôle, au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter , seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965, la société ou l’organisme mentionné au premier alinéa du présent II ; 2° Auprès d’une personne mentionnée au 1° de l’article 965, pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour des dépenses mentionnées aux 2° et 3° du I de l’article 974 afférentes à un tel actif, à proportion de la participation que détient cette personne dans la société ou l’organisme, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965 ; 3° Auprès d’une personne mentionnée au 2° du III de l’article 974, pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour des dépenses mentionnées aux 2° et 3° du I du même article 974 afférentes à un tel actif, à proportion de la participation que détient cette personne dans la société ou l’organisme, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965 ; 4° Auprès d’une société ou d’un organisme contrôlé, au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter, directement ou par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, par l’une des personnes mentionnées au 1° de l’article 965, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au même 1°, leurs ascendants ou descendants ou leurs frères et sœurs, pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour des dépenses mentionnées aux 2° et 3° du I de l’article 974 afférentes à un tel actif, à proportion de la participation que détient cette personne dans la société ou l’organisme, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965. Les 1°, 2° et 4° du présent II ne s’appliquent pas si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Le 3° du présent II ne s’applique pas si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements. III.-Pour la valorisation des parts ou actions mentionnées au 2° de l’article 965, les dettes correspondant aux prêts mentionnés au II de l’article 974 contractées, directement ou indirectement, par une société ou un organisme pour l’achat d’un actif imposable sont prises en compte chaque année à hauteur du montant déductible défini à ce même II. IV.-Pour la valorisation des parts ou actions mentionnées au 2° de l’article 965, ne sont pas prises en compte les dettes qui sont contractées directement ou indirectement par un organisme ou une société et qui ne sont pas afférentes à un actif imposable. Sans préjudice des II et III du présent article, la valeur imposable à l’impôt sur la fortune immobilière des parts ou actions déterminée conformément au premier alinéa du présent IV ne peut être supérieure à leur valeur vénale déterminée conformément au I ou, si elle est inférieure à cette dernière, à la valeur vénale des actifs imposables de la société diminuée des dettes y afférentes qu’elle a contractées, à proportion de la fraction de capital de la société à laquelle donnent droit les parts ou actions comprises dans le patrimoine du redevable.
Questions fréquentes sur l’article 973
Comment bénéficier de l'abattement de 30% sur la résidence principale en IFI ?
L'abattement de 30% s'applique automatiquement sur la valeur vénale de votre résidence principale si vous l'occupez effectivement. En cas de couple marié ou pacsé, un seul bien peut bénéficier de cet abattement.
Comment sont évaluées les parts de société détenant de l'immobilier pour l'IFI ?
Les parts de société sont évaluées selon leur valeur vénale, mais certaines dettes contractées par la société ne sont pas déductibles, notamment celles contractées auprès des associés ou dans un objectif principalement fiscal.
Ce que dit l’article 973 du CGI
L’article 973 CGI évaluation IFI constitue le texte de référence pour déterminer la valeur des biens immobiliers soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Ce texte établit les règles d’évaluation en reprenant les principes des droits de succession, tout en introduisant des spécificités propres à l’IFI. La règle fondamentale impose une évaluation à la valeur vénale réelle au 1er janvier de l’année d’imposition, avec toutefois un abattement résidence principale IFI de 30% particulièrement avantageux.
L’article prévoit également des règles complexes pour la valorisation parts sociales IFI, notamment en excluant certaines dettes contractées dans des conditions particulières ou dans un objectif d’optimisation fiscale.
Application pratique de l’évaluation IFI
Pour les TPE/PME
Les dirigeants de TPE/PME détenant leur local professionnel via une SCI familiale doivent porter une attention particulière à l’évaluation de leurs parts sociales. Par exemple, si une SCI détient un local commercial de 500 000€ avec un emprunt de 200 000€, les parts ne seront évaluées qu’à 300 000€ si l’emprunt est contracté auprès d’un tiers. En revanche, si le prêt provient de l’associé majoritaire, cette dette ne sera pas déductible pour l’évaluation patrimoine immobilier.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux possédant leur cabinet via une société doivent appliquer les règles évaluation IFI avec vigilance. Un avocat détenant 60% d’une SCP propriétaire de ses locaux pour 800 000€ devra déclarer 480 000€ (60% x 800 000€) si aucune dette n’est contractée. L’abattement de 30% ne s’applique qu’à la résidence principale, pas aux locaux professionnels.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs exerçant à domicile peuvent bénéficier de l’abattement de 30% sur l’ensemble de leur résidence principale, même si une partie est affectée à l’activité professionnelle. Sur un bien de 400 000€, l’abattement représente une économie de 120 000€ dans l’assiette IFI, soit potentiellement 600€ d’impôt en moins.
Points d’attention essentiels
La valorisation des valeurs mobilières cotées offre une option intéressante : choisir entre le dernier cours connu ou la moyenne des 30 derniers cours. Cette faculté permet d’optimiser l’évaluation en période de volatilité des marchés. Les contribuables doivent également surveiller les prêts intra-groupe qui peuvent être requalifiés fiscalement. L’exception prévue pour les prêts sans objectif principalement fiscal nécessite une documentation probante des motivations économiques réelles.
Articles du CGI liés
L’article 973 fonctionne en étroite liaison avec l’article 965 (champ d’application de l’IFI), l’article 974 (déduction des dettes) et l’article 761 (règles d’évaluation en matière successorale). L’articulation avec l’article 150-0 B ter définit les notions de contrôle essentielles pour l’application des règles anti-abus.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, nous recommandons une évaluation professionnelle annuelle de votre patrimoine immobilier avant la déclaration IFI. Notre expertise auprès des TPE/PME et professions libérales parisiennes nous permet d’identifier les optimisations légales, notamment sur la structuration des emprunts et la valorisation des parts de sociétés. N’hésitez pas à nous consulter pour sécuriser vos évaluations et éviter les redressements fiscaux.