Le deficit foncier est un mecanisme fiscal puissant qui permet de deduire les travaux de renovation de vos revenus fonciers, voire de votre revenu global. En 2026, c est l un des rares dispositifs de defiscalisation immobiliere sans plafonnement des niches fiscales.
Principe du deficit foncier
Quand vos charges (travaux, interets, assurance) depassent vos revenus fonciers, le deficit est :
- Imputable sur le revenu global : jusqu a 10 700 euros/an (hors interets d emprunt)
- Reportable sur les revenus fonciers : pendant 10 ans pour l excedent
Travaux deductibles
- Oui : reparation, entretien, amelioration (toiture, plomberie, electricite, isolation, chauffage)
- Non : construction, agrandissement, reconstruction (= immobilisation, pas charge)
Simulation : deficit foncier sur un appartement
Achat 200 000 euros + 80 000 euros de travaux. Loyer 12 000 euros/an. Charges 4 000 euros/an :
- Annee 1 : revenus fonciers 12 000 – charges 4 000 – travaux 80 000 = deficit 72 000 euros
- Imputation revenu global : 10 700 euros. Economie IR (TMI 41 %) : 4 387 euros
- Report : 61 300 euros sur 10 ans = ~6 130 euros/an imputes sur revenus fonciers futurs
Conditions
- Bien loue nu (pas meuble)
- Location au moins 3 ans apres imputation
- Regime reel d imposition (pas micro-foncier)
FAQ
Deficit foncier = location nue, imputation sur revenu global. LMNP = location meublee, amortissement. Le deficit foncier est plus puissant en annee de travaux. Le LMNP est plus regulier sur la duree.
Redige par Mikhael Amsellem, associe – AdvizExperts.
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