Texte officiel de l’article 1028 ter du CGI
I. – Toutes les cessions effectuées par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural au titre de l’article L. 141-1 du code rural et de la pêche maritime, dont la destination répond aux dispositions dudit article et qui sont assorties d’un engagement de l’acquéreur pris pour lui et ses ayants cause de conserver cette destination pendant un délai de dix ans à compter du transfert de propriété, ne donnent lieu à aucune perception au profit du Trésor. Le présent article ne s’applique qu’aux cessions de biens acquis postérieurement à la date de publication de la loi n° 90-85 du 23 janvier 1990 complémentaire à la loi n° 88-1202 du 30 décembre 1988 relative à l’adaptation de l’exploitation agricole à son environnement économique et social. II. – Les dispositions du I s’appliquent aux acquisitions réalisées par une personne substituée dans les droits à l’achat conférés à une société d’aménagement foncier et d’établissement rural par une promesse de vente ayant acquis date certaine, dans les dix mois de la conclusion de ladite promesse.
Questions fréquentes sur l’article 1028 ter
Quelles sont les conditions pour bénéficier de l'exonération de l'article 1028 ter ?
Il faut une cession par une SAFER conforme à l'article L. 141-1 du code rural, avec engagement de l'acquéreur de conserver la destination agricole pendant 10 ans. Le bien doit avoir été acquis après le 23 janvier 1990.
L'exonération s'applique-t-elle en cas de substitution d'acquéreur ?
Oui, selon le paragraphe II, l'exonération s'applique aux acquisitions par une personne substituée dans les droits d'achat, si la substitution intervient dans les 10 mois de la promesse de vente.
Ce que dit l’article 1028 ter du CGI
L’article 1028 ter du CGI institue une exonération totale des droits d’enregistrement pour les cessions réalisées par les SAFER (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural). Cette disposition fiscale avantageuse vise à faciliter la restructuration foncière agricole en supprimant les coûts fiscaux lors des transactions.
Pour bénéficier de cette exonération, trois conditions cumulatives doivent être respectées : la cession doit être effectuée par une SAFER dans le cadre de l’article L. 141-1 du code rural, l’acquéreur doit s’engager à conserver la destination agricole pendant 10 ans, et le bien doit avoir été acquis par la SAFER après le 23 janvier 1990.
Application pratique
Pour les TPE/PME agricoles
Les entreprises agricoles peuvent réaliser des économies substantielles lors d’acquisitions via SAFER. Sur un terrain de 50 hectares à 8 000 €/hectare (400 000 €), l’exonération représente une économie de droits d’enregistrement d’environ 24 000 € (6% en zone rurale). Cette économie améliore significativement la rentabilité de l’investissement foncier.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels du droit doivent maîtriser cette exonération pour conseiller efficacement leurs clients agricoles. L’engagement décennal de conservation de destination constitue un point de vigilance majeur, car sa violation entraînerait l’exigibilité rétroactive des droits avec pénalités.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs en conseil agricole ou en intermédiation foncière doivent connaître ce dispositif pour optimiser les montages d’acquisition de leurs clients. La substitution d’acquéreur dans les 10 mois permet une certaine souplesse opérationnelle.
Points d’attention
L’engagement décennal de conservation de destination agricole lie l’acquéreur et ses ayants cause. En cas de changement d’affectation avant 10 ans, les droits deviennent exigibles avec intérêts de retard. La date butoir du 23 janvier 1990 limite le champ d’application aux biens acquis récemment par les SAFER. La substitution d’acquéreur dans les 10 mois nécessite une promesse de vente avec date certaine.
Articles du CGI liés
L’article 1028 ter s’articule avec l’article 1028 bis qui exonère les acquisitions par les SAFER, créant un régime fiscal complet pour ces opérateurs fonciers. L’article 1020 sur les mutations à titre onéreux d’immeubles reste applicable pour les opérations ne relevant pas de ce régime spécial.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts à Paris 8 recommande une analyse préalable approfondie avant toute acquisition via SAFER. Nous vérifions systématiquement l’éligibilité à l’exonération et sécurisons juridiquement l’engagement décennal. Notre expertise en fiscalité agricole permet d’optimiser les montages tout en respectant les contraintes réglementaires, garantissant ainsi la pérennité des avantages fiscaux obtenus.