Texte officiel de l’article 150 VD du CGI
I. – La moins-value brute réalisée sur les biens ou droits désignés aux articles 150 U à 150 UC n’est pas prise en compte. II. – En cas de vente d’un immeuble acquis par fractions successives constatée par le même acte soumis à publication ou à enregistrement et entre les mêmes parties, la ou les moins-values brutes, réduites d’un abattement calculé dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités que celui prévu aux quatre premiers alinéas du I de l’article 150 VC , s’imputent sur la ou les plus-values brutes corrigées le cas échéant de l’abattement prévu aux mêmes quatre premiers alinéas.
Questions fréquentes sur l’article 150 VD
Peut-on déduire une moins-value immobilière de ses revenus ?
Non, selon l'article 150 VD, les moins-values immobilières ne sont pas déductibles des revenus. Elles peuvent uniquement s'imputer sur les plus-values immobilières réalisées lors de la même opération.
Comment fonctionne la compensation entre plus-value et moins-value immobilière ?
La compensation s'applique uniquement lors d'acquisitions par fractions successives vendues simultanément. Les moins-values (avec abattement pour durée de détention) s'imputent sur les plus-values de la même opération.
Ce que dit l’article 150 VD du CGI
L’article 150 VD du Code général des impôts établit un principe fiscal fondamental : la moins-value immobilière déduction n’est pas possible. Contrairement aux valeurs mobilières, les déficits réalisés sur la cession d’immeubles ne peuvent pas être déduits des revenus imposables ni reportés sur les années suivantes. Cette règle s’applique à tous les biens immobiliers relevant des articles 150 U à 150 UC.
Application pratique du régime des moins-values
Pour les TPE/PME
Une TPE qui cède un local commercial acheté 200 000 € et revendu 180 000 € après 3 ans subit une moins-value de 20 000 €. Cette perte ne pourra pas être déduite du bénéfice de l’entreprise si l’immeuble était inscrit à l’actif immobilisé. Pour les biens inscrits au stock (marchand de biens), le régime diffère et la moins-value constitue une charge déductible.
Pour les professions libérales et avocats
Un avocat propriétaire de son cabinet qui revend à perte son local professionnel ne peut pas déduire cette moins-value de ses bénéfices non commerciaux. Seule exception : si la vente s’inscrit dans une opération d’acquisition par fractions successives, la compensation reste possible selon l’article 150 VD paragraphe II.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs sont particulièrement concernés par cette règle. La vente à perte d’un bien immobilier personnel ou professionnel ne génère aucun avantage fiscal. La moins-value ne peut pas s’imputer sur les recettes de l’activité, contrairement aux régimes réels d’imposition.
Mécanisme de compensation spécifique
L’article 150 VD prévoit une exception notable : lors d’acquisitions par fractions successives d’un même immeuble, vendues simultanément aux mêmes acquéreurs, les moins-values peuvent s’imputer sur les plus-values. Par exemple, si un investisseur a acquis un immeuble en trois lots (2010, 2015, 2020) et les revend ensemble en 2024, la moins-value sur le lot de 2020 (après abattement selon 150 VC) peut compenser la plus-value sur le lot de 2010.
Points d’attention fiscaux
La non-déductibilité des moins-values immobilières constitue un piège fiscal majeur. Les contribuables doivent anticiper ce risque dans leurs stratégies patrimoniales. Contrairement aux moins-values mobilières (reportables 10 ans), les moins-values immobilières disparaissent définitivement. Cette asymétrie fiscale entre plus-values (imposables) et moins-values (non déductibles) nécessite une planification rigoureuse des cessions immobilières.
Articles du CGI liés
L’article 150 VD s’articule avec l’article 150 VC (abattements pour durée de détention), les articles 150 U à 150 UC (champ d’application) et l’article 150 VA (détermination du prix de cession). Cette cohérence législative forme le régime complet d’imposition des plus-values immobilières des particuliers.
Conseil AdvizExperts
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